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Il titolo di proprietà o atto di provenienza è uno dei documenti che il notaio richiede sempre alle parti nel momento in cui ci si appresta ad effettuare una compravendita oppure una donazione immobiliare. Si tratta, in verità, di un documento che dovrebbe essere il venditore a possedere, per la semplice ragione che grava su chi intende cedere l'immobile l'onere di dimostrare di esserne il legittimo proprietario. La prova documentale in grado di attestare la proprietà di un immobile è proprio il titolo di provenienza.
Il titolo di proprietà di un edificio è il documento che attesta che un soggetto detiene la titolarità dei diritti su quell'immobile. Il documento riporta la data a partire dalla quale è sorto, per l'appunto, tale diritto. Il titolo di proprietà può comprendere diversi tipi di diritti:
Il titolo di provenienza di un immobile deve necessariamente coincidere con un atto pubblico. Parliamo, dunque, di un documento che viene stilato da un notaio in quanto il nostro Codice Civile stabilisce che, affinché una compravendita o una donazione immobiliare siano valide, è richiesta la forma dell'atto pubblico.
Nella stragrande maggioranza dei casi, l'atto viene stipulato da un notaio. Quando, invece, la proprietà dell'immobile è oggetto di contestazione, un altro pubblico ufficiale potrebbe essere chiamato ad esprimersi sulla questione, vale a dire un giudice. In questo caso, il titolo di proprietà coinciderà con la sentenza attraverso la quale verrà stabilito il titolare del diritto.
Qualsiasi immobile potrebbe avere diversi titoli di provenienza, in particolare:
Nella maggior parte dei casi, il titolo di provenienza di un immobile coincide con un atto di compravendita. Abbiamo già specificato che l'atto di compravendita è valido solo se sottoscritto da acquirente e venditore alla presenza di un notaio. Le scritture private per il trasferimento di una proprietà immobiliare non sono valide. Esse possono, al massimo, essere utilizzate per il compromesso cioè per il contratto preliminare di vendita. L'atto del notaio rimane, però, imprescindibile, anche alla luce del fatto che sarà poi proprio il pubblico ufficiale a farsi carico della registrazione e trascrizione dell'atto stesso nei registri immobiliari.
Anche l'atto di donazione rappresenta un possibile titolo di provenienza di un immobile. L'atto di donazione è leggermente più complesso rispetto a quello di compravendita. Oltre al notaio, infatti, è richiesta anche la presenza di due testimoni. La donazione immobiliare non ha valore senza atto notarile e non può essere preceduta da un compromesso o preliminare.
Il titolo di provenienza di un immobile potrebbe essere legato anche ad una successione legittima. La successione si definisce legittima quando, alla morte del soggetto della cui eredità si parla, non risulta presente alcun testamento. In assenza di testamento, è il nostro Codice Civile a definire in che modo dovrà essere suddiviso il patrimonio del defunto e chi sono i soggetti che possono essere considerati eredi legittimi (coniuge, discendenti, ascendenti, fratelli etc.).
in questo caso, non è richiesto l'intervento del notaio. Nonostante ciò, la successione legittima va comunque resa pubblica tramite la trascrizione dell'accettazione dell'eredità, in maniera tale che la stessa possa essere opponibile ai terzi. In linea teorica, dunque, gli immobili oggetto di eredità potrebbero anche essere suddivisi senza notaio, ad esempio attraverso una voltura catastale.
Se, però, si deciderà successivamente di vendere l'immobile oggetto di eredità o di donarlo a terzi bisognerà necessariamente avvalersi della consulenza e dei servizi di uno studio notarile.
Per quanto riguarda la successione testamentaria, le dinamiche in materia di provenienza dell'immobile sono molto simili a quelle che abbiamo visto poc'anzi per la successione legittima. La differenza è che, in tal caso, alla morte del testatore, bisognerà procedere con l'apertura del testamento. Pertanto, il contributo del notaio rimane fondamentale perché il testamento deve essere aperto alla presenza di un notaio, il quale provvederà a pubblicarlo.
La presenza di un testamento rende la vicenda ereditaria più complessa, nella misura in cui chi fa testamento non può disporre dei propri beni in maniera del tutto libera. Ciò in quanto bisognerà comunque rispettare le quote legittime previste dal nostro ordinamento. Anche in tal caso è possibile ricorrere, in prima battuta, ad una voltura catastale. In caso di futura vendita o divisione dell'immobile bisognerà, chiaramente, rivolgersi ad un notaio.
Possono esservi, infine, casi in cui toccherà ad un giudice esprimersi rispetto alla titolarità della proprietà immobiliare. È il caso, ad esempio, dell'azione di rivendicazione o dell'usucapione.
Per il proprietario dell'immobile, in teoria, non dovrebbe essere molto complicato esibire questo documento in quanto si dà per scontato che egli sia in possesso di una copia dell'atto di provenienza. In genere, infatti, è lo stesso notaio che ha autenticato l'atto a fornirla. Qualora il notaio sia andato in pensione, sia passato a miglior vita o abbia cambiato distretto notarile, il titolo di proprietà può essere richiesto all'archivio notarile distrettuale. In ultima istanza, è possibile presentare una richiesta anche direttamente all'Agenzia delle Entrate territorialmente competente.
Conoscere la provenienza di un immobile è, soprattutto per colui che lo deve acquistare, molto importante per diverse ragioni. Infatti, attraverso questo documento è possibile scoprire se l'immobile è oggetto di limiti o vincoli. Non solo.
Ci sono circostanze in cui la provenienza potrebbe causare seri problemi all'acquirente. È il caso, per esempio, degli immobili provenienti da una donazione. Le donazioni, infatti, possono essere impugnate dai soggetti che ritengono di essere stati lesi nella propria quota di legittima. Chi acquista un immobile donato potrebbe, dunque, vedersi costretto a restituirlo, qualora un giudice dovesse dare ragione a chi si è opposto alla donazione.
In caso di dubbi sul titolo di proprietà di un immobile, consigliamo di avvalersi di una consulenza notarile. Il notaio, infatti, è figura di riferimento nell'ambito del diritto immobiliare e potrà, dunque, fornire tutte le risposte del caso. Se hai bisogno di un notaio puoi inviare una richiesta su Prezzinotaio.it. Ti metteremo velocemente in contatto, in modo gratuito e senza impegno, con uno o più notai che operano nella tua città/provincia.
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