Diritto di abitazione: cos'è, quando spetta e differenze con l'usufrutto

Cos'è il diritto di abitazione?

Nell'ambito della successione, cioè di quella vicenda giuridica che si apre subito dopo il decesso di un soggetto, è importante conoscere le caratteristiche e le implicazioni del diritto di abitazione. In base a quanto stabilisce l'articolo 540 del Codice Civile, Il diritto di abitazione è un diritto reale che consente a una persona – tipicamente il coniuge superstite – di continuare a vivere nell’abitazione familiare anche dopo il decesso del proprietario. Ad esempio, se il marito muore e lascia in vita la moglie, quest’ultima mantiene il diritto di abitare nella casa coniugale, anche in presenza di figli.

Questo diritto spetta indipendentemente dalla tipologia di successione (testamentaria o legittima) che si apre a seguito della morte di un soggetto. Il testatore, inoltre, non ha alcun potere di vietare questo diritto al coniuge. Dunque, nel caso in cui chi lascia testamento dovesse inserire una disposizione del genere, la stessa sarebbe considerata nulla e priva di efficacia. 

Sul tema si è più volte espressa anche la Cassazione, la quale ha stabilito che il diritto di abitazione ha la natura di legato. Contrariamente all'eredità, un legato viene acquisito automaticamente all'apertura della successione, a meno che non vi sia una rinuncia da parte dell'avente diritto. Di conseguenza, il coniuge superstite potrebbe addirittura decidere di rinunciare all'eredità, qualora ad esempio risultassero presenti diversi debiti, senza perdere il diritto di abitazione ed uso dei mobili.

Si tratta di una disposizione che è in linea con l'orientamento generale del nostro ordinamento che mira a proteggere gli interessi dei soggetti più vicini, in termini di parentela, al defunto (coniuge, discendenti ed eventualmente ascendenti).

Limiti del diritto di abitazione

Al fine di tutelare anche altri soggetti potenzialmente interessati alla questione, è giusto conoscere anche i limiti relativi al diritto di abitazione. Ad esempio, tale diritto è escluso qualora il coniuge superstite abbia cambiato la residenza, trasferendola presso un immobile differente e lasciando, di fatto, l'abitazione familiare.

Altrettanto importante è precisare che questo diritto si riferisce soltanto all'abitazione principale. Nel caso in cui il defunto fosse proprietario di più immobili, ad esclusione della casa principale, le altre abitazioni potrebbero ricadere per intero in successione.

Occhio anche alle locazioni. Il diritto ad abitare nella casa di famiglia non spetta, infatti, qualora l'edificio, prima della morte del de cuius, sia stato concesso a terzi in virtù di un regolare contratto di locazione. In tal senso, vale la pena sottolineare che il diritto di abitazione consente al coniuge superstite soltanto di vivere all'interno dell'edificio ma non permette a questi di cederlo a titolo oneroso né gratuito né tantomeno di affittarlo.

Il diritto di abitazione non spetta nemmeno se l'immobile di cui si parla, cioè quello adibito ad abitazione principale, fosse in comproprietà tra il de cuius ed un soggetto terzo. Diverso è, invece, il caso in cui l'edificio fosse in comproprietà tra il defunto e il coniuge stesso. In quest'ultimo caso, infatti, il coniuge risulterebbe, già prima della successione, proprietario del 50% dell'immobile e conserverebbe ugualmente il diritto di abitazione dopo la morte del de cuius.

Il coniuge superstite potrebbe anche diventare immediatamente proprietario dell'immobile subito dopo l'apertura della successione, a patto che egli sia l'unico erede. Se, però, l'immobile ricade in successione e l'eredità viene accettata dagli altri eredi, a quest'ultimi spetterebbe soltanto la nuda proprietà. Di conseguenza, non sarebbe possibile procedere alla vendita totale dell'immobile ma solo a quella della nuda proprietà, gravata dal diritto di abitazione.

Differenze tra diritto di abitazione e usufrutto

Sia il diritto di abitazione che quello di usufrutto si estinguono automaticamente alla morte del beneficiario. In entrambi i casi, dunque, viene riconosciuta la possibilità di godere di beni altrui, con delle differenze importanti. L'usufruttuario può vivere nell'immobile sul quale è stato costituito l'usufrutto ma deve rispettarne la destinazione economica imposta dal proprietario.

Nulla, però, vieta all'usufruttuario di affittarlo o di concederlo in uso a terzi. Parliamo, in ogni caso, di un diritto temporaneo. Se l'usufrutto viene concesso a favore di un soggetto dotato di personalità giuridica, la sua durata non può eccedere i 30 anni. Il diritto di usufrutto potrebbe anche essere venduto a terzi ma l'acquirente dovrà sapere che tale diritto cesserà nel momento in cui si verificherà il decesso del primo usufruttuario.

Nella prassi, si ricorre molto spesso al diritto di usufrutto proprio perché meno restrittivo e vincolante rispetto al diritto di abitazione. Se sullo stesso bene immobile è presente sia il diritto di proprietà che quello di usufrutto si parla di nuda proprietà.

Il diritto di abitazione può essere costituito solo su un immobile mentre quello di usufrutto può avere per oggetto qualsiasi bene o immobile. Inoltre, può essere titolare del diritto di abitazione soltanto una persona fisica. Contrariamente all'usufrutto, il diritto di abitazione è personalissimo, pertanto non può essere ceduto né concesso in locazione a terzi.

La scelta tra diritto di abitazione e usufrutto dipende, ovviamente, dai margini di manovra che si desidera concedere ad un soggetto. Se s'intende garantire a quest'ultimo un tetto sicuro allora il diritto di abitazione è più che sufficiente. Se, invece, si vuole dare la possibilità all'usufruttuario di sfruttare l'immobile potenzialmente anche dal punto di vista economico allora potrebbe essere più conveniente la costituzione di un diritto di usufrutto.

In caso di dubbi, consigliamo di rivolgersi ad un notaio, soggetto estremamente competente nell'ambito del diritto familiare e, dunque, in grado di fornire, attraverso una consulenza notarile, consigli utili sulla scelta migliore da compiere. Per maggiori dettagli puoi inviare una richiesta di preventivo su Prezzinotaio.it. Di seguito, una tabella che riassume le caratteristiche e le differenze tra diritto di abitazione e diritto di usufrutto.