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L'usufrutto è un diritto reale di godimento, cioè è il diritto concesso ad un soggetto che non ha la proprietà dell'immobile di poter godere di quel bene, tenendo conto di alcune limitazioni. L'usufrutto non è l'unico diritto reale di godimento. Ne esistono, infatti, anche altri, come il diritto di abitazione, diritto di superficie, diritto d'uso, servitù ed enfiteusi. Per maggiori dettagli normativi sull'usufrutto è necessario dare un'occhiata all'articolo 981 del Codice Civile.
Quando si parla di usufrutto è importante conoscerne le caratteristiche principali, in particolare:
Il diritto di usufrutto può essere costituito:
Il diritto di usufrutto per contratto nasce quando due soggetti (ad esempio, genitore e figlio) stipulano un contratto, solitamente davanti a un notaio, stipulano un contratto al termine del quale uno dei due diviene usufruttuario e l'altro nudo proprietario.
Il diritto può essere attribuito anche per testamento. In questo caso, l’usufrutto viene concesso a una persona indicata nel testamento e ha effetto solo alla morte del testatore.
Se un soggetto esercita il possesso continuativo, pacifico e pubblico di un bene come se ne fosse l’usufruttuario, e ciò avviene per un periodo di tempo sufficientemente lungo (venti anni, in assenza di titolo scritto), può acquisire il diritto di usufrutto per usucapione.
L’usufrutto è un diritto temporaneo e non può mai eccedere la vita dell’usufruttuario. L'usufrutto vitalizio si estingue alla morte dell’usufruttuario. Questo diritto, però, potrebbe anche avere una durata contrattualmente prestabilita. Per giunta, l'usufrutto non può essere trasmesso agli eredi dell'usufruttuario.
In presenza di più usufruttuari, la situazione può differire in base alla configurazione stabilita nell’atto di costituzione dell'usufrutto, in particolare:
Nel caso in cui il diritto venga attribuito a un soggetto dotato di personalità giuridica, la legge stabilisce una durata massima di trent’anni.
Il diritto di usufrutto si estingue in diversi casi, tra cui:
L’usufruttuario può godere del bene e trarne utilità, anche economiche. Più nel dettaglio, ha diritto a:
L'usufruttuario ha l'obbligo di non modificare la destinazione economica del bene. Questo vuol dire che, ad esempio, non è possibile trasformare un appartamento in un locale commerciale. Inoltre, spetta sempre all'usufruttuario farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria, pagare le imposte relative al possesso del bene (ad esempio, la Tassa sui rifiuti e, in caso di seconda casa, l'IMU), restituire al termine dell'usufrutto il bene integro e redigere un inventario dei mobili presenti all'interno dell'edificio.
Invece, il nudo proprietario:
Usufrutto e nuda proprietà sono due concetti tra loro legati. Infatti, nel momento in cui si costituisce un usufrutto automaticamente viene a crearsi una nuda proprietà. In parole semplici, colui che concede a terzi il diritto di usufrutto su una casa diventa nudo proprietario di quel bene. Ciò in quanto l'immobile è stato, di fatto, svuotato del diritto reale di godimento.
L'usufrutto può essere una soluzione per trasferire un immobile da un genitore ad un figlio, anticipando gli effetti di una successione ed evitando il ricorso alla donazione. In caso di donazione, infatti, bisognerebbe tenere conto delle implicazioni e delle conseguenze che potrebbero verificarsi dopo la morte del donante. Soprattutto se sono presenti più eredi, quest'ultimi potrebbero, ad esempio, impugnare la donazione, qualora ritengano sia stata lesa la legittima cioè la quota minima ad essi spettante per legge, indipendentemente dalla tipologia di successione (testamentaria o legittima) che si è aperta dopo il decesso del genitore.
In casi del genere, i genitori costituiscono per sé stessi il diritto di usufrutto e concedono ai figli la nuda proprietà. In questo modo, i figli non dovranno attendere il decesso dei genitori per acquisire la proprietà della casa. Fino a quando, però, entrambi i genitori non passeranno a miglior vita, i figli dovranno accontentarsi della nuda proprietà mentre i coniugi potranno disporre liberamente dell'edificio.
Può capitare di leggere all'interno di una bacheca di annunci immobiliare oppure online della vendita della nuda proprietà di un immobile. Per giunta, tali annunci potrebbero immediatamente richiamare l'attenzione dell'utente, in quanto il loro prezzo è spesso molto più basso rispetto ad immobili con caratteristiche simili ma per i quali la proprietà è piena.
Sono diverse le circostanze che potrebbero indurre un soggetto a vendere una nuda proprietà. Ad esempio, una persona magari in là con gli anni potrebbe decidere di tenere per sé l'usufrutto e concedere la nuda proprietà ad un soggetto terzo, eventualmente anche estraneo al contesto familiare. Il vantaggio per chi vende è di incassare immediatamente una somma di denaro, riservandosi comunque la possibilità di continuare ad utilizzare il bene fino alla fine dei propri giorni.
Chiaramente, chi acquista deve essere consapevole del fatto che non potrà godere del bene immediatamente ma dovrà temporaneamente accontentarsi della nuda proprietà. Si tratta, nella prassi, di occasioni che potrebbero fare gola soprattutto a soggetti che effettuano investimenti in ambito immobiliare. Il prezzo di acquisto invitante potrebbe, infatti, spingere un investitore a concludere l'affare, con la prospettiva di ottenere un guadagno relativamente facile dalla futura rivendita.
A questo punto, diventa interessante comprendere in che modo può essere calcolato il valore di una nuda proprietà. Innanzitutto, è necessario conoscere il valore attuale dell'immobile e l'età di chi lo sta vendendo. Vi è, infatti, un coefficiente stabilito per legge e che varia in base alla fascia d'età dell'usufruttuario. Il calcolo prevede, dunque, di moltiplicare la rendita annua dell'immobile per il relativo coefficiente.
La rendita annua si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale. A sua volta, il valore piena della proprietà è determinato dalla rendita catastale dell'immobile per il coefficiente stabilito in base alla categoria catastale cui l'edificio appartiene.
Il notaio svolge un ruolo importante nel momento in cui si avverte l'esigenza di costituire il diritto di usufrutto su un bene immobile. Nella maggior parte dei casi, conviene affidare direttamente al notaio l'atto notarile relativo alla costituzione dell'usufrutto e alla vendita della nuda proprietà. In alternativa, è possibile optare per lo strumento della scrittura privata autenticata dal notaio. La presenza del notaio rimane imprescindibile anche perché, dopo l'autenticazione o l'atto, sarà necessaria la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Se hai bisogno di una consulenza notarile in qualità di soggetto che intende costituire un diritto di usufrutto o di potenziale acquirente di una nuda proprietà puoi inviare una richiesta su Prezzinotaio.it. Riceverai quanto prima indicazioni su come procedere in maniera corretta e un preventivo dettagliato di uno o più notai della tua città.
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