Il mutuo seconda casa è un finanziamento riservato a chi è già proprietario di uno o più immobili e decide di effettuare un ulteriore investimento in ambito immobiliare. Se hai letto il nostro articolo sui mutui prima casa allora sai bene che per gli acquisti che coincidono con il primo immobile di proprietà sono previste delle agevolazioni sia sulle spese del mutuo che sulle imposte che si pagano dal notaio in sede di rogito notarile. Ora andremo ad approfondire le caratteristiche e i costi associati ad un mutuo seconda casa.
Anche il mutuo seconda casa rientra nei cosiddetti mutui ipotecari. È importante, infatti, sapere che, in ambito finanziario-creditizio, esistono diverse tipologie di mutui. Quello ipotecario è il più diffuso per le operazioni immobiliari. Esso prevede, infatti, la possibilità per l'istituto di credito che eroga il finanziamento di iscrivere un'ipoteca di primo grado sull'immobile che il mutuatario ha acquistato. In estrema sintesi, ciò vuol dire che, in caso di inadempienze del titolare del contratto di mutuo, l'ente erogante avrà la priorità rispetto ad eventuali ed ulteriori creditori che potrebbero vantare dei diritti su quel bene.
Possono essere varie le motivazioni che inducono le persone ad accendere un mutuo seconda casa, come ad esempio:
Qualsiasi sia la finalità, l'iter che porta alla concessione di un mutuo seconda casa è piuttosto simile ai mutui prima casa. La banca dovrà, dunque, accertarsi che il richiedente abbia i requisiti sia economico-reddituali che anagrafici e creditizi tali da consentire al mutuatario di adempiere al rimborso del finanziamento senza troppe difficoltà. Se, ad esempio, sei già proprietario di un immobile per il quale hai un mutuo ancora in corso, un ulteriore impegno creditizio potrebbe pesare non poco sulla tua disponibilità reddituale mensile. Considera che, in genere, le banche in fase di istruttoria tendono ad orientarsi su una rata che non ecceda 1/3 della disponibilità mensile del richiedente.
Inoltre, anche per i mutui seconda casa, in genere il Loan to Value non va oltre l'80%. Questo vuol dire che le banche sono solitamente disposte a concedere un mutuo il cui importo non supera l'80% del prezzo di compravendita dell'immobile. Dovrai, dunque, essere in grado di coprire con i tuoi risparmi il restante 20%.
Una scelta importante riguarda la tipologia di tasso d'interesse. Solitamente, gli italiani prediligono il tasso fisso, attraverso il quale è possibile ottenere una rata costante per l'intera durata del finanziamento. Esiste, però, anche il tasso variabile nonché soluzioni ibride come il mutuo variabile con CAP, il mutuo a tasso misto etc. È altrettanto rivelante essere a conoscenza dei diritti e delle opportunità concesse dalla normativa ai mutuatari. La legge, infatti, riconosce la possibilità di effettuare la portabilità del mutuo, cioè di trasferire a costo zero il mutuo dalla propria banca ad un istituto in grado di garantire condizioni più vantaggiose, in termini ad esempio di tasso d'interesse e, dunque, anche d'importo della rata e di durata del finanziamento.
Affinché l'acquisto di una seconda casa, così come di qualsiasi altro immobile, possa essere considerato legale è necessario rivolgersi ad un notaio. Grazie alla consulenza notarile sarà possibile ricevere informazioni precise sui costi da sostenere. Se ci riferiamo alle spese del mutuo, bisogna tenere conto innanzitutto dell'imposta sostitutiva. Per le prime case, quest'imposta è pari allo 0,25% dell'importo approvato dalla banca. Per le seconde case, però, non ci sono agevolazioni e l'imposta è pari al 2%. Ad esempio, su un mutuo di 150.000 euro il beneficiario dovrà pagare un'imposta sostitutiva di 3.000 euro, solitamente detratta direttamente dall'importo erogato. Vanno, poi, considerate le classiche spese associate ad una pratica di mutuo casa cioè:
Passiamo, poi, ai costi dell'atto notarile. Essi si dividono sostanzialmente in spese d'imposte e onorario. Per quanto concerne l'onorario, se ti interessa scegliere un notaio economico non dovrai fare altro che richiedere vari preventivi notarili e metterli a confronto. Ciò in quanto non esistono più i tariffari notarili e, dunque, non c'è alcuna norma che imponga al notaio di dotarsi di un listino prezzi pubblico. Il notaio è un soggetto che svolge un'attività libero professionale e che, quindi, non può essere condizionato rispetto al compenso da richiedere per l'attività di consulenza svolta.
In base alle modalità scelte dal notaio per il calcolo dell'onorario, puoi aspettarti di pagare una cifra più o meno elevata. Se, ad esempio, il notaio calcola la parcella in percentuale rispetto al prezzo dell'immobile, allora più elevato sarà il prezzo della compravendita maggiore sarà anche il costo del notaio. In linea generale, le quotazioni del mercato immobiliare potrebbero, dunque, condizionare anche gli onorari richiesti dai notai.
Per quanto concerne le imposte, come anticipato non ci sono agevolazioni se l'acquisto si riferisce ad una seconda casa. Il vantaggio è che, nel calcolo delle tasse, non ci sono differenze in base alla categoria catastale dell'immobile. Questo vuol dire che pagherai le stesse tasse indipendentemente dal fatto che l'immobile coincida con un'abitazione di tipo civile piuttosto che con un edificio lussuoso. L'unica eccezione riguarda l'acquisto delle seconde case effettuato da un'impresa che non è esente da IVA.
L'ammontare delle tasse, così come per le prime case, cambia anche a seconda della tipologia di venditore. Se acquisti da un privato o da un'impresa esente da IVA, l'imposta ipotecaria e catastale è di 50 € cadauno (in questo caso, non ci sono differenze rispetto alle prime case). Per quanto concerne l'imposta di registro, invece, essa corrisponde al 9% del valore catastale dell'immobile (sulle prime case, invece, è pari al 2%).
Se, invece, acquisti la tua seconda casa da un'azienda che è tenuta ad applicare l'IVA allora dovrai tenere conto dell'imposta ipotecaria, di registro e catastale, ognuna delle quali ha un costo di 200 euro. L'importo di queste tre imposte è praticamente identico alle prime case. La sostanziale differenza riguarda l'IVA, dovuta nella misura del 10% sulle seconde case (4% sulle prime case). Abbiamo anticipato poc'anzi che c'è una precisazione da fare sugli immobili che appartengono alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e che vengono venduti da un'impresa che è tenuta al versamento dell'IVA. Trattandosi di immobili considerati di lusso, sulle seconde case l'IVA si paga al 22% piuttosto che al 10%.
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