Mutuo su immobile proveniente da successione: info utili

A chi spetta l'onere di provvedere al pagamento delle rate del mutuo di un immobile ereditato? In un articolo ad hoc abbiamo già avuto modo di descrivere nel dettaglio le caratteristiche e anche i possibili rischi legati all'acquisto di una casa proveniente da una successione. È doveroso, però, dedicare un approfondimento anche all'aspetto creditizio. Infatti, potrebbe accadere che, alla morte del proprietario dell'immobile, il finanziamento risulti ancora in corso e, dunque, non sia ancora stato estinto.

Successione e contratti di mutuo: cosa c'è da sapere?

Il decesso del titolare del contratto di mutuo, per ovvie ragioni, non causa l'estinzione del debito. Se conosci anche in maniera basilare il diritto ereditario sai bene che, all'apertura della successione, i cosiddetti chiamati all'eredità potrebbero entrare in gioco sia per i beni sia per le passività. Non ci sono dubbi sul fatto che il mutuo rappresenti un debito da saldare e che, dunque, gli eredi possano essere chiamati a contribuire, ognuno in base alla propria quota di eredità, al pagamento delle rate.

In ogni caso, prima di prendere una decisione definitiva, è bene che anche gli eredi siano informati rispetto alle varie opzioni che la legge mette loro a disposizione. Infatti, non è obbligatorio per un erede accettare l'eredità. Il nostro ordinamento, ad esempio, offre la possibilità di accettare l'eredità col beneficio d'inventario. Si tratta di una soluzione che mette i coeredi al riparo dal rischio che, per far fronte ai debiti del defunto, possa essere intaccato il loro patrimonio personale. L'accettazione col beneficio d'inventario consente di accettare l'eredità ma di saldare eventuali debiti nei limiti del valore dell'eredità stessa.

Qualora, invece, si abbia la certezza di una situazione patrimoniale composta quasi esclusivamente da debiti è molto probabile che uno o più eredi possano decidere di rinunciare all'eredità. 

Se, al contrario, si opta per l'accettazione dell'eredità e si decide di farsi carico del pagamento delle rate del mutuo è necessario attivarsi per effettuare il cosiddetto accollo del mutuo. Si tratta di un vero e proprio atto da stipulare alla presenza di un notaio e dei soggetti interessati, attraverso il quale la responsabilità del debito viene trasferita dal defunto agli eredi. Del resto, anche per l'istituto di credito risulterebbe impossibile portare avanti il contratto di finanziamento con un soggetto passato a miglior vita.

Qualora ad accollarsi il mutuo siano più persone, vige il profilo della responsabilità in solido. Ciò implica che, potenzialmente, ogni erede potrebbe essere costretto a rispondere dell'intero debito e, dunque, del pagamento completo della rata, indipendentemente dalla propria quota di eredità. Tale situazione si verificherebbe, però, soltanto nel caso in cui uno o più coeredi risultassero inadempienti.

Quali sono le verifiche da effettuare?

In alcuni casi, per tutelarsi proprio dal rischio di decesso dell'intestatario del contratto di mutuo, le parti convergono nel procedere con la stipula di un'assicurazione sulla vita. Di conseguenza, a seguito della morte del titolare del contratto di finanziamento, sarebbe la compagnia assicurativa ad intervenire e a saldare alla banca il debito residuo.

Non è da escludere che una polizza del genere possa essere stata sottoscritta in maniera indipendente dal mutuo. In tal caso, a seguito del decesso, la compagnia assicurativa eseguirà i dovuti controlli e rimborserà il premio assicurativo al soggetto o ai soggetti designati come beneficiari della polizza. A questo punto, saranno proprio quest'ultimi ad utilizzare quel denaro per pagare le rate o estinguere anticipatamente il mutuo.

Quali sono le altre soluzioni per non pagare il mutuo?

Se gli eredi non sono in disaccordo tra loro, una possibile soluzione per non pagare più le rate del mutuo potrebbe essere la vendita dell'immobile. Il ricavato dell'operazione potrà essere utilizzato per l'estinzione del mutuo. Chiaramente, nel caso in cui la vendita dell'immobile fruttasse una cifra maggiore rispetto all'importo del debito residuo del mutuo, la stessa andrà distribuita agli eredi in base alle quote di eredità di ognuno.

Mutuo cointestato: chi paga le rate?

La gestione di un mutuo cointestato è, senza dubbio, più semplice rispetto al caso precedentemente analizzato. In circostanze del genere, infatti, a seguito del decesso di uno dei due mutuatari, sarà il coniuge superstite o, comunque, l'altro intestatario a doversi fare carico del pagamento del mutuo. Per giunta, molto spesso, per il rimborso di un mutuo cointestato viene utilizzato un conto corrente di proprietà di entrambi i mutuatari. Se così fosse la banca potrà continuare ad addebitare le rate del mutuo sul medesimo conto.

Morte garante mutuo: cosa accade?

In determinati casi, l'istituto di credito potrebbe decidere di erogare un mutuo solo in presenza di un garante, cioè di un soggetto che dispone dei requisiti richiesti dalla banca e che si assume l'impegno di pagare le rate o l'intero debito in caso di inadempienza del mutuatario. Cosa accade, però, se proprio il garante dovesse passare a miglior vita? Così come abbiamo visto per il mutuatario, anche il decesso del garante non è sufficiente ad estinguere l'impegno precedentemente assunto nei confronti del mutuatario e della banca. Questo vuol dire che saranno proprio i suoi eredi, qualora accettassero l'eredità, a subentrare in questo impegno.

Chiaramente, ciò non implica automaticamente che gli eredi dovranno pagare le rate del mutuo. La banca busserà alla loro porta solo se strettamente necessario cioè esclusivamente nel caso in cui non sia possibile recuperare dal mutuatario quanto ad ella spettante.

Morte mutuatario in caso di mutuo con garante

Altra situazione che vale la pena analizzare, così da avere un quadro completo sulla gestione di un mutuo per gli immobili provenienti da successione, è quella che riguarda i finanziamenti in cui è presente un garante ma a passare a miglior vita è il mutuatario. Nella fattispecie, ci si chiede come si comporterà la banca in questi casi e a chi spetta ovviare al pagamento delle rate.

Abbiamo specificato che agli eredi del defunto vengono trasmessi sia i beni che i debiti. Dunque, la responsabilità del mutuo passerà, comunque, in capo agli eredi. A questo punto bisognerà vedere cosa faranno gli eredi e cioè se accetteranno o meno l'eredità o se, pur accettandola, non terranno fede all'impegno di provvedere al pagamento delle rate. Vige, comunque, l'opzione per gli eredi della vendita dell'immobile e dell'estinzione del finanziamento attraverso il ricavato della vendita stessa.

Qualora la banca non riuscisse ad ottenere quanto le spetta nemmeno in questo modo, si potrebbe procedere con la vendita all'asta del bene. In genere, solo nel caso in cui il ricavato della vendita all'asta non fosse insufficiente a coprire l'importo del debito residuo, la banca potrebbe rivolgersi al garante.