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Spesso accade che un immobile posto in vendita sia frutto di un'eredità e, dunque, sia di proprietà di più eredi. Ma quali sono gli scenari che si aprono quando tra gli eredi non corre un buon sangue? In questo articolo cercheremo di comprendere come agire qualora vi sia l'esigenza di vendere un immobile ereditato ma non vi sia accordo tra i vari eredi.
Innanzitutto, è bene analizzare, a livello generale, la situazione ereditaria della famiglia. Quando, infatti, un soggetto viene a mancare, la successione potrebbe essere legittima (in assenza di un testamento) oppure testamentaria. Nel primo caso, la distribuzione dell'eredità è regolata dalla legge. Nel secondo caso, invece, bisognerà tenere conto del testamento scritto dal defunto. È opportuno, però, sapere che, anche in presenza di un testamento, la legge riconosce una quota minima di eredità agli eredi legittimi (sostanzialmente coniuge e discendenti o, in assenza di quest'ultimi, ascendenti).
Inoltre, se uno dei due coniugi viene a mancare mentre l'altro è ancora in vita, bisognerà tenere conto anche del diritto di abitazione. In termini semplici, questo significa che il coniuge che sopravvive ha il diritto di abitare l'immobile e di utilizzare i mobili ivi presenti fino al termine dei propri giorni.
Si intuisce, dunque, che nella maggior parte dei casi la procedura di vendita di un immobile comincia quando entrambi i genitori non sono più in vita e quando gli eredi sono i figli. È questo lo scenario che si verifica più frequentemente. Un piccolo esempio chiarirà meglio il concetto.
Poniamo che, alla morte di entrambi i genitori, siano tre figli a doversi dividere l'eredità e che tra i beni inclusi nell'asse ereditario vi sia un solo immobile. In termini giuridici, in circostanze del genere, si parla di comunione ereditaria. Chiaramente, è difficile che lo stesso immobile possa essere utilizzato dai tre eredi. Potrebbe, pertanto, convenire procedere alla vendita dell'immobile.
Uno dei tre figli potrebbe, però, mettersi di traverso e non concordare con la vendita. Ciò rappresenta un problema in quanto la vendita di un immobile in comproprietà può essere effettuata solo se vi è il consenso di tutti i proprietari. A questo punto, le strade principali che è possibile percorrere sono essenzialmente due:
La vendita della propria quota potrebbe sembrare, ad un primo sguardo, una soluzione facile e veloce per uscire dall'impasse. Non sempre, però, è così a meno che la quota in vendita venga acquistata da un altro erede. Per giunta, la legge impone il cosiddetto diritto di prelazione. Questo vuol dire che, qualora un coerede voglia liberarsi della propria quota, non potrà immediatamente venderla a terzi ma dovrà informare gli altri eredi, i quali avranno la precedenza rispetto a soggetti terzi eventualmente interessati.
Per giunta, in circostanze del genere, appare complicato individuare un acquirente esterno. Difficile, infatti, pensare che un soggetto terzo possa accontentarsi di acquistare soltanto una quota di un immobile che sarebbe, comunque, in comproprietà con altri soggetti, presumibilmente sconosciuti.
La divisione giudiziale è l'altra opzione. Sappiamo bene, però, che in Italia le procedure giudiziali spesso sono lente e anche abbastanza costose. Per giunta, è fondato il rischio che la vendita possa comunque essere bloccata fino a quando non ci sarà una sentenza del giudice e che, nel frattempo, l'immobile possa svalutarsi.
Ricordiamo, comunque, che anche in caso di vendita giudiziale bisognerà sempre tentare la strada della mediazione. Questo vuol dire che sarà necessario fare un tentativo affinché si possa giungere ad un accordo soddisfacente per tutti i coeredi. Qualora anche questo tentativo non dovesse andare a buon fine si procederà con la divisione giudiziale.
Anche in tal caso potrebbero verosimilmente aprirsi diversi scenari. Il giudice cercherà di comprendere se qualcuno tra gli eredi sia disposto ad acquistare l'immobile. Qualora così fosse, l'acquirente dovrà pagare una cifra che tenga conto del valore delle quote degli altri coeredi.
Potrebbe addirittura accadere che più di un erede sia interessato all'acquisto dell'immobile. Cosa deve fare il giudice in questi casi? In primis, il pubblico ufficiale cercherà di verificare l'esistenza di eventuali diritti da salvaguardare. Ad esempio, il giudice potrebbe dare la priorità all'erede che già viveva nella casa, indipendentemente dal valore della sua quota. In alternativa, il giudice potrebbe assegnare il bene proprio al soggetto in possesso della quota maggiore.
E se, invece, la quota posseduta dagli eredi fosse identica? A questo punto, non resterebbe altro da fare che assegnare il bene a sorte. Chiaramente, colui che diventerà il proprietario dell'immobile dovrà, in ogni caso, saldare gli altri coeredi.
Qualora, infine, nessun erede sia interessato ad acquistare l'immobile, non rimane altra strada che vendere l'immobile tramite un'asta. Il ricavato ottenuto dalla vendita sarà, poi, distribuito agli eredi in base alle quote di ognuno di essi.
La soluzione più auspicabile rimane il raggiungimento di un accordo tra le parti. Un immobile vuoto rischia, infatti, di mettere i coeredi nella posizione di dover comunque sostenere delle spese, tra cui lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria ma anche tasse ed eventualmente spese condominiali. Dunque, per l'interesse di tutti gli eredi, conviene sempre fare il possibile per evitare il ricorso alla procedura giudiziale.
Molto spesso, anche quando si prende la decisione di procedere con la vendita dell'immobile, le principali controversie riguardano il prezzo così come le modalità di vendita. La soluzione più ovvia e consigliata sarebbe quella di affidarsi a dei professionisti, come le agenzie immobiliari, in maniera tale che possa essere individuato un prezzo in linea con l'andamento del mercato immobiliare e, dunque, con il reale valore del bene.
Può essere, per giunta, sempre valido il consiglio di chiedere un parere oppure una consulenza ad un notaio o ad un avvocato. Parliamo, infatti, di questioni abbastanza complesse sotto il profilo giuridico-legale. Per questo motivo, avvalersi del supporto di professionisti competenti rappresenta un modo saggio per trovare una soluzione e procedere con la vendita dell'immobile.
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