Calcola il preventivo
L’usucapione è un istituto giuridico di origine romana che permette di acquisire la proprietà di un bene immobile – come una casa o un terreno – in virtù del suo possesso prolungato nel tempo, anche in assenza di un titolo legale come un atto di compravendita o una donazione. In termini pratici, significa che se utilizzi un immobile in maniera continuativa e senza contestazioni da parte del titolare potresti diventarne il legittimo proprietario dopo un certo numero di anni.
La ratio dell'usucapione è quella di evitare che i beni immobili restino abbandonati o inutilizzati e di dare certezza ai rapporti giuridici. Se un proprietario non si prende cura del proprio bene per un periodo di tempo molto lungo, la legge ritiene più giusto attribuirne la titolarità a chi, invece, lo ha posseduto in modo continuo, visibile e come se fosse il proprietario. In questo modo si premia chi utilizza e valorizza un immobile, mentre si sanziona la totale inerzia del titolare originario.
Dai un'occhiata alla seguente tabella per conoscere i principali requisiti che dovrai possedere se intendi acquisire la proprietà di un immobile per usucapione.
| REQUISITI | DESCRIZIONE |
| Possesso effettivo | L’immobile deve essere utilizzato e gestito concretamente dall’usucapiente |
| Possesso pubblico | Il possesso deve essere visibile, non clandestino né occulto |
| Possesso esclusivo | L’immobile non deve essere condiviso con il proprietario né con terzi |
| Possesso pacifico | Il bene non deve essere stato ottenuto con violenza o dolo |
| Possesso continuo e ininterrotto | L’uso deve essere costante e senza interruzioni per tutta la durata richiesta |
È necessario innanzitutto distinguere tra:
La forma più comune di usucapione è quella ordinaria. Richiede il possesso continuo, pacifico e ininterrotto dell'immobile per 20 anni. Non è necessario che il possesso sia stato acquistato in buona fede o che vi sia un titolo, basta che il soggetto si comporti come proprietario e mantenga il possesso per l’intero periodo previsto dalla legge.
Si applica quando chi possiede l’immobile lo ha fatto in buona fede, convinto cioè di essere il legittimo proprietario, e dispone di un titolo idoneo ma inefficace (ad esempio un contratto di compravendita nullo o non trascritto correttamente). In questo caso, il termine per usucapire è ridotto a 10 anni, purché il possesso sia stato sempre continuo e non contestato.
| TIPOLOGIA | DURATA DEL POSSESSO | CONDIZIONI |
| Usucapione ordinaria | 20 anni | Possesso continuo, pacifico e ininterrotto, senza titolo né buona fede |
| Usucapione abbreviata | 10 anni | Possesso con titolo astrattamente valido (es. contratto nullo) e buona fede dell’acquirente |
Per far valere il tuo diritto all’usucapione non è sufficiente dimostrare di aver posseduto l’immobile per il tempo richiesto dalla legge: è infatti necessario avviare una procedura legale. Dovrai innanzitutto rivolgerti a un avvocato che dovrà redigere l’atto di citazione da notificare al proprietario ufficiale del bene. Se quest’ultimo vive all’estero o risulta irreperibile, la legge consente di procedere tramite notifiche internazionali o specifiche forme di notifica per soggetti non rintracciabili.
La citazione viene poi trascritta nei registri immobiliari, così che eventuali acquirenti futuri del bene sappiano dell’esistenza della causa e l’usucapione possa essere fatta valere anche nei loro confronti.
Il procedimento prevede una fase di mediazione obbligatoria, durante la quale le parti possono raggiungere un accordo senza arrivare a un processo vero e proprio. In caso di intesa, l’accordo deve essere formalizzato davanti a un notaio e accompagnato dalle verifiche catastali e urbanistiche necessarie.
Se invece la mediazione non ha esito positivo, si procede con una causa civile davanti al tribunale. In tal caso, un giudice sarà chiamato a verificare l’esistenza dei requisiti e a dichiarare, con sentenza, l’acquisto della proprietà per usucapione.
La prova dell’usucapione si fonda sia su testimonianze, sia su documenti che dimostrino l’utilizzo costante dell’immobile. Tra i più comuni:
Oltre ai documenti, sono fondamentali i testimoni, ad esempio vicini o conoscenti, che possano confermare in tribunale che l’usucapiente ha utilizzato l’immobile ininterrottamente come fosse il proprietario.
In Italia l’usucapione può essere riconosciuta senza l’intervento del notaio, ma solo attraverso una sentenza del tribunale. Ciò vale soprattutto nei casi di usucapione ordinaria, in cui il possesso prolungato e continuato dell’immobile deve essere accertato da un giudice. Una volta ottenuta la sentenza favorevole, questa viene trascritta nei registri immobiliari e permette al soggetto che ha usucapito di diventare proprietario a tutti gli effetti, senza bisogno di un atto notarile.
L’usufrutto è un diritto reale che consente di utilizzare un bene di proprietà altrui, senza diventarne proprietari. L’usucapione, invece, trasferisce la proprietà del bene.
La procedura di usucapione può avere tempi e costi variabili, che dipendono sia dalla complessità del caso sia dal valore dell’immobile. Sul piano dei tempi, la legge prevede una fase iniziale di mediazione obbligatoria: se le parti raggiungono un accordo in questa sede, la procedura può chiudersi in pochi mesi con un atto notarile.
Se invece si arriva a una causa civile, i tempi si allungano notevolmente. Solo il primo grado di giudizio richiede in media circa 3 anni ma possono servire tempi maggiori se sono necessari testimoni o se sorgono problemi di notifica. Inoltre, non bisogna dimenticare che la sentenza può essere impugnata in Appello e, successivamente, in Cassazione, con un inevitabile prolungamento delle tempistiche complessive.
Per quanto riguarda i costi, il primo onere è rappresentato dal contributo unificato, cioè la tassa per avviare il procedimento giudiziario, che viene calcolata in base al valore dell’immobile e rientra in precisi scaglioni. A ciò si aggiungono:
Per ulteriori informazioni sull'usucapione puoi richiedere una consulenza notarile su Prezzinotaio.it, sito che ti aiuta a trovare un notaio online in modo rapido, gratuito e senza impegno.
CONTATTI
Fatti richiamare
Inserisci il tuo numero, ti richiameremo entro 4 ore lavorative:
Compila il Form: