logo
Calcola il preventivo

Comprare casa ai figli con contratto a favore di terzo

È possibile comprare casa ai figli con un contratto a favore di terzo? La risposta è sì e in questo articolo andremo a vedere quali sono i vari step affinché tutto ciò possa diventare realtà. Spesso, i genitori si trovano dinnanzi alla necessità di sostenere le spese per l'acquisto di un immobile da destinare al proprio figlio. Si tratta, però, di operazioni complesse e che è necessario gestire nel migliore dei modi affinché tutto possa essere svolto in maniera sicura e legale per le diverse parti in gioco.


Poiché parliamo comunque di una compravendita immobiliare, non si potrà prescindere dalla stipula del rogito notarile alla presenza del notaio. Soprattutto in casi del genere, la consulenza notarile assume un valore elevatissimo. Grazie alle sue conoscenze in materia contrattualistica, il notaio è in grado di suggerire le migliori soluzioni affinché un genitore possa comprare casa ai figli. Tra gli strumenti maggiormente adoperati figura, senza dubbio, il contratto a favore di terzo.


comprare casa ai figli con contratto a favore di terzo


Cos'è il contratto a favore di terzo?


Il contratto a favore di terzo è disciplinato dall'articolo 1411 del Codice Civile. Esso stabilisce che: "È valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa, però, può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare. In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto".


Parliamo, dunque, di un contratto che viene stipulato da due soggetti ma di cui a beneficiarne sarà un terzo soggetto, il quale non prende parte all'atto stesso. È utile identificare, in base a quanto stabilito dalla norma poc'anzi citata, chi sono concretamente i soggetti che partecipano al contratto a favore di terzo, soprattutto se ci focalizziamo sui contratti di compravendita immobiliare. Per promittente s'intende il venditore. Nell'esempio dell'acquisto di una casa a favore del figlio, lo stipulante è rappresentato dal genitore.


Contratto a favore di terzo e agevolazioni prima casa


Una delle questioni che la giurisprudenza si è trovata più volte ad affrontare in materia di contratti a favore di terzi aventi per oggetti compravendite immobiliari riguarda la possibilità di riconoscere o meno al beneficiario l'accesso alle agevolazioni prima casa, cioè ai benefici fiscali riconosciuti dallo Stato a chi acquista un immobile da destinare a residenza principale per sé e per la propria famiglia.


È stata l'Agenzia delle Entrate ad esprimersi in tal senso, tramite la risposta 145/2024. Il caso riguardava l'acquisto di un immobile effettuato in favore di un minore. In base a quanto stabilito dall'Agenzia delle Entrate, affinché possano essere riconosciute le agevolazioni sulla prima casa è necessaria la dichiarazione di voler profittare dell'acquisto dell'immobile da parte del beneficiario. Nel caso in esame, trattandosi di un minore, la dichiarazione andrà comunque resa, per suo conto, dal genitore, poiché è quest'ultimo a svolgere il ruolo di rappresentante legale del figlio. 


In definitiva, la risposta è , dunque anche chi acquista casa tramite un contratto a favore di terzo ha diritto alle agevolazioni sulla prima casa.


Contratto a favore di terzo e donazione


Quando si parla di contratti a favore di terzo, viene spontaneo pensare alle donazioni. In realtà, donazione e contratto a favore di terzo non sono la stessa cosa. Innanzitutto, da un punto di vista meramente fiscale, il contratto a favore di terzo rappresenta una soluzione molto più vantaggiosa. Ciò in quanto il beneficiario può accedere al bene immediatamente, senza che sia necessario stipulare un ulteriore contratto. Se la finalità dell'acquisto del genitore è, sin da subito, quella di garantire un tangibile beneficio (in questo caso un immobile) al proprio figlio allora il contratto a favore di terzo potrebbe essere la soluzione migliore, specie se il figlio non dispone delle caratteristiche e/o dei requisiti di ogni tipo per procedere in modo diretto all'acquisto.


La donazione si basa su presupposti in parte differenti. Un genitore potrebbe, ad esempio, aver acquistato inizialmente l'immobile per sé stesso e solo successivamente potrebbe aver deciso di donarlo al proprio figlio. In questo caso, sarà necessario recarsi dal notaio due volte: La prima volta è quella in cui l'acquirente (cioè il genitore) acquista l'immobile dal venditore tramite il più classico degli atti notarili di compravendita. Una volta manifestata la volontà di donare a titolo gratuito l'immobile al figlio, bisognerà nuovamente rivolgersi al notaio per la stipula dell'atto di donazione.


Le differenze rispetto al contratto a favore di terzo non finiscono qui. Con la donazione bisognerà pagare le spese associate alla proprietà dell'immobile per due volte. Lo stesso discorso vale anche per l'onorario del notaio. Del resto, il notaio dovrà preparare due differenti atti e, dunque, sarà indispensabile sostenere anche la spesa della parcella notarile.


Per giunta, in un contratto a favore di terzo, il beneficiario del contratto (cioè il figlio) non è tenuto ad essere fisicamente presente al momento dell'atto. Non si può dire lo stesso, invece, della donazione. Qualora si opti per tale soluzione, infatti, dovranno presenziare sia colui che dona il bene, sia colui che lo riceve, oltre a due testimoni non coinvolti nella donazione. Ciò in quanto la donazione prevede che il donatario manifesti in modo netto la propria volontà di accettare la donazione. Nei contratti a favore di terzi, invece, il soggetto terzo può rifiutare l'acquisto, può espressamente aderire all'accordo ma può accettare l'acquisto anche in assenza di un'espressa adesione.


Trascrizione contratto a favore di terzo


Affinché possa essere sancita in maniera definitiva la disponibilità del bene da parte del terzo, è fondamentale che il notaio effettui la trascrizione del contratto. L'atto verrà, dunque, presentato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e ne verrà richiesta la trascrizione a favore del soggetto terzo e non di colui che ha stipulato l'atto. Chiaramente, affinché ciò possa avvenire in modo del tutto regolare, il notaio dovrà disporre dei dati anagrafici del beneficiario, indispensabili per la sua corretta ed inequivocabile identificazione. In tal senso, il beneficiario dovrà far pervenire al notaio:


  • Documento d'identità;
  • Codice fiscale;
  • Certificato di matrimonio con annotazioni (solo se coniugato).


L'ultimo documento è importante poiché consente di ottenere le informazioni in merito al regime patrimoniale adottato dal beneficiario (comunione o separazione dei beni).

CONTATTI

Fatti richiamare

Inserisci il tuo numero, ti richiameremo entro 4 ore lavorative:

Compila il Form:

Acconsento al trattamento dei dati personali ai sensi del regolamento europeo del 27/04/2016, n. 679 e come indicato nel documento normativa sulla privacy e cookies