Costruire casa su terreno agricolo: come si determina l'edificabilità?

In questo articolo andremo a descrivere l'iter che porta alla trasformazione di un terreno agricolo non edificabile in edificabile. Si tratta di un processo importante e che può favorire un significativo aumento del valore di un terreno.

Cos'è un terreno edificabile?

Un terreno è edificabile quando può essere utilizzato per la costruzione di case, fabbricati urbani, fabbricati industriali, in virtù della sua capacità edificatoria.

Al contrario, un terreno non edificabile, proprio perché per sua natura non è adatto alla costruzione di edifici, può essere impiegato principalmente per attività agricole, allevamento et similia. Si parla, a tal proposito, di terreni agricoli (art. 2135 del Codice Civile).

Pertanto, su un terreno agricolo non si possono edificare strutture di tipo residenziale. È possibile richiedere un permesso di costruzione solo in casi specifici, ad esempio quando:

• Si è imprenditori agricoli professionali (IAP) o coltivatori diretti;
• La costruzione è funzionale all’attività agricola (es. magazzini, stalle, abitazione del conduttore del fondo);
• Il terreno ha una superficie minima (spesso almeno 10.000 m² ma il requisito può variare in base alle normative regionali).

Anche quando ricorrono questi presupposti e si ottiene il permesso di costruire, la possibilità di edificare resta comunque molto limitata. La normativa nazionale fissa infatti un indice massimo di edificabilità per uso residenziale su terreno agricolo, pari a 0,03 metri cubi per ogni metro quadrato di superficie.

Cos'è l'indice di edificabilità?

La capacità edificatoria di un terreno si determina attraverso l'indice di edificabilità. Generalmente, nei terreni edificabili tale indice tende ad essere elevato, con ripercussioni anche sul prezzo del terreno stesso il quale sarà presumibilmente più alto.

Da un punto di vista meramente tecnico, l'indice di edificabilità coincide con il rapporto tra la cubatura realizzabile (in metri cubi) e la superficie del fondo (in metri quadrati). L'indice di edificabilità si definisce fondiario quando riguarda un singolo lotto e territoriale quando coinvolge un’area più ampia, comprendente anche infrastrutture e spazi pubblici.

Supponiamo di avere un terreno agricolo di 10.000 metri quadrati e che il Comune consenta di sfruttare l’indice massimo previsto dalla legge: 0,03 m³/m². La volumetria massima edificabile sarà: 0,03 x 10.000 = 300 metri cubi.

Se immaginiamo di costruire una casa a un solo piano con altezza interna di 2,7 metri, possiamo calcolare la superficie abitabile in questo modo: 300 ÷ 2,7 ≈ 111 m².

Quindi, su questo terreno si potrà realizzare una casa di circa 111 metri quadrati al massimo.

Consideriamo invece un terreno agricolo più piccolo, ad esempio di 6.000 metri quadrati, sempre con indice di edificabilità massimo pari a 0,03 m³/m². In questo caso la volumetria edificabile è la seguente: 0,03 x 6.000 = 180 metri cubi.

Con un’altezza del soffitto di 2,7 metri, la superficie calpestabile dell’abitazione sarà: 180 ÷ 2,7 ≈ 66,7 m².

In questo caso, si potrà costruire una piccola abitazione di circa 66 metri quadrati, compatibilmente con le altre prescrizioni urbanistiche e con il rispetto della destinazione agricola del fondo.

Come cambiare la destinazione di un terreno da non edificabile a edificabile?

Cominciamo col dire che non sempre è possibile modificare la destinazione d'uso di un terreno agricolo. I terreni agricoli, infatti, sono tutelati per preservare la loro funzione primaria: coltivazione, allevamento e attività connesse all’agricoltura. Per giunta, in molti casi, l'iniziale non edificabilità è legata al luogo fisico in cui è ubicato il terreno (aree agricole protette per ragioni ambientali, storiche, paesaggistiche etc.).

Di contro, è certamente più facile trasformare un terreno da non edificabile a edificabile se ci si trova in prossimità di aree urbanizzate e, dunque, che consentono un facile accesso a servizi fondamentali come reti elettriche, fognature e reti idriche.

Dal punto di vista procedurale è necessario rivolgersi all'ufficio tecnico del comune in cui si trova il terreno. La richiesta va presentata non dal cittadino interessato alla trasformazione bensì da un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto). Spetterà ai tecnici del comune analizzare la richiesta e la documentazione esibita, considerando fattori come:

• Posizionamento del terreno;
• Sviluppo urbanistico;
• Piano regolatore.

Molto importante è proprio il piano regolatore di zona. In alcune aree, infatti, potrebbe non essere consentito il cambio della destinazione del terreno agricolo. In casi del genere, dunque, un'eventuale richiesta di modifica della destinazione d'uso verrà respinta.

Al contrario, qualora venga approvata la richiesta di cambio di destinazione d'uso del terreno, il fondo acquisirà nuovi parametri urbanistici, tra cui specifici indici di edificabilità. Questi indici consentiranno al proprietario o a un’azienda di iniziare a pianificare la costruzione di un edificio, rispettando però le caratteristiche e i vincoli della zona urbanistica in cui il terreno viene riclassificato.

In Italia, i Piani Regolatori generali (PRG) suddividono il territorio comunale in sei zone principali, indicate con le lettere dalla A alla F, ciascuna con destinazioni e indici edilizi differenti:

Per essere certi che la destinazione d'uso sia stata cambiata bisognerà essere in possesso del certificato di destinazione urbanistica. È il comune stesso a rilasciarlo in seguito all'approvazione della richiesta relativa alla nuova destinazione.

Quanto costa convertire un terreno agricolo in area edificabile?

Il costo non può essere stabilito a priori ma varia in base al comune in cui è ubicato il terreno. La spesa necessaria per ottenere la documentazione che il comune richiede potrebbe anche essere alta. Bisogna, però, guardare anche l'altra faccia della medaglia e considerare che un eventuale cambio della destinazione d'uso farebbe aumentare notevolmente il valore del terreno.

Edificabilità terreni agricoli: quando serve il notaio?

Abbiamo visto che il processo che porta al cambio di destinazione d'uso di un terreno agricolo da non edificabile a edificabile può essere abbastanza complesso e che coinvolge diversi professionisti ma non il notaio. I notai potrebbero entrare in un gioco in un secondo momento e cioè quando il terreno, edificabile o meno, diventa oggetto di compravendita.

A quel punto il pubblico ufficiale incaricato della redazione dell'atto di compravendita dovrà svolgere una serie di controlli per accertarsi della regolarità dell'operazione. Ad esempio, se la destinazione d'uso è stata mutata e il terreno è divenuto edificabile il notaio dovrà necessariamente prendere visione del certificato di destinazione urbanistica.

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