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Quando si effettua un investimento immobiliare è bene prestare attenzione a diversi aspetti. In primo luogo, bisogna identificare il tipo di immobile che viene acquistato. Fondamentalmente, è possibile scegliere tra fabbricati e terreni. Qualora si optasse per quest'ultima opzione, sarebbe necessario scegliere tra terreno agricolo e terreno edificabile.
Abbiamo già parlato dei costi associati all'acquisto di un terreno agricolo. Abbiamo, inoltre, spiegato le ragioni per cui non non è possibile concludere la compravendita di un terreno agricolo senza il notaio. In questo articolo ci concentreremo sulle tasse e sui costi legati all'acquisto di un terreno edificabile. Prosegui nella lettura per saperne di più.
Un terreno si definisce edificabile quando può essere utilizzato per la costruzione di edifici ad uso civile o industriale. Spetta al Comune in cui si trova il terreno determinarne la destinazione d'uso attraverso il Piano Regolatore Generale. Chiunque sia interessato ad acquistare un terreno edificabile dovrà giocoforza procurarsi il Certificato di Destinazione Urbanistica. Si tratta di un documento rilasciato dall'ente comunale, all'interno del quale, tra le altre informazioni, è possibile rinvenire pure quella relativa alla destinazione del terreno.
Quando si cerca il costo di un terreno edificabile al metro quadro, è importante chiarire subito una cosa: il costo in “€/mq” può riferirsi ai metri quadri del lotto (superficie catastale) oppure, in modo più utile, ai metri quadri edificabili (o alla volumetria realizzabile) che dipendono dall’indice di edificabilità previsto dagli strumenti urbanistici comunali. Per questo motivo, a parità di superficie, due terreni possono avere prezzi molto diversi se consentono di costruire quantità differenti.
Detto ciò, per avere un primo ordine di grandezza, si possono considerare fasce indicative che variano in base alla zona geografica e, soprattutto, alla vicinanza a città, servizi e aree turistiche. In generale, le aree metropolitane e i contesti ad alta domanda tendono ad avere valori più elevati, mentre i piccoli centri e le zone meno servite presentano prezzi più contenuti.
| Zona (macro-area) | Fascia indicativa €/mq |
| Nord Italia | 450 - 1.100 €/mq |
| Centro Italia | 400 - 1.000 €/mq |
| Sud e Isole | 300 - 800 €/mq |
Non esistono quotazioni ufficiali uniche e valide per tutti i terreni edificabili. Ad esempio, l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate non pubblica valori specifici per questa tipologia di immobili. Per questo motivo, per ottenere una stima attendibile è consigliabile affiancare ai range indicativi:
Di seguito, una tabella che mostra, in maniera sintetica, i fattori che incidono maggiormente sul prezzo di un terreno edificabile
| Fattore | Perché incide sul prezzo |
| Indice di edificabilità | Determina quanta superficie o volumetria si può costruire: più è alto, maggiore è il valore del terreno |
| Posizione | Vicinanza a città, servizi, scuole e infrastrutture aumenta la domanda e quindi il prezzo |
| Urbanizzazioni presenti | Terreni già serviti da strade, rete idrica, fognature e luce costano di più ma richiedono meno spese successive |
| Vincoli urbanistici o paesaggistici | Limitazioni alla costruzione possono ridurre il valore del terreno |
| Forma e pendenza del lotto | Terreni regolari e pianeggianti sono più semplici (ed economici) da edificare |
| Accessibilità | La presenza di accessi comodi e strade vicine incide positivamente sul valore |
Chi si appresta ad investire sull'acquisto di un terreno edificabile deve sicuramente essere messo al corrente rispetto ai diversi costi da sostenere, come ad esempio la tassazione. Sappiamo bene che, sotto il profilo fiscale, ci sono diverse aliquote di cui tenere conto, in quanto lo Stato tende ad agevolare, ad esempio, coloro che acquistano la prima casa. Per giunta, la tassazione tende a variare anche in base alla tipologia di venditore. In primo luogo, è necessario distinguere tra:
Se a vendere il terreno edificabile è un privato, si paga un'imposta di registro pari al 9% del prezzo di vendita del terreno edificabile (in ogni caso l'imposta non può essere inferiore a 1.000 €). Inoltre, vanno considerati l'imposta ipotecaria, del valore di 50 €, e l'imposta catastale, sempre del valore di 50 €. Quando, invece, la vendita viene effettuata da un'impresa, bisogna innanzitutto tenere conto dell'IVA al 22%, calcolata sul prezzo di vendita. A ciò si aggiungono l'imposta di registro, l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria, ognuna del valore di 200 euro.
| Tipologia di venditore | Imposta di Registro | IVA | Imposta Ipotecaria | Imposta Catastale |
| Privato | 9% (minimo 1.000 €) | Non prevista | 50 € | 50 € |
| Impresa | 200 € | 22% | 200 € | 200 € |
Ad eccezione della prima casa, per tutte le altre proprietà immobiliari, indipendentemente dal fatto che riguardino fabbricati o terreni, è necessario pagare annualmente l'Imposta Municipale Unica, ai più nota come IMU. Occhio anche all'imposta di bollo e alla tassa di concessione edilizia, quest'ultima non sempre presente ma che potrebbe essere richiesta dal Comune ai fini del rilascio del permesso di costruire.
Per avere un quadro più chiaro delle tasse da pagare è bene chiedere il parere di un esperto in materia, come ad esempio un notaio oppure un commercialista. Inoltre, trattandosi di un iter più complesso rispetto ad altre operazioni immobiliari, potrebbe essere opportuno avvalersi anche del supporto di geometri o ingegneri, soprattutto per avere un riscontro più attendibile anche rispetto al valore del terreno edificabile.
In genere, infatti, il valore economico del terreno edificabile viene stabilito sulla base di diversi fattori, come ad esempio:
Come avrai già avuto modo di intuire, anche l'acquisto di un terreno edificabile va perfezionato alla presenza di un notaio. Questo vuol dire che sarà a carico dell'acquirente l'onorario del pubblico ufficiale. In tal senso, ogni notaio potrà muoversi liberamente e chiedere un compenso calcolato sulla base di fattori come:
Ricordiamo che l'acquirente pagherà al notaio sia la parcella che le imposte. Dunque, il preventivo che il notaio ti proporrà terrà conto di entrambe le voci di costo. Chiaramente, affinché il notaio possa elaborare un preventivo attendibile, chi si appresta ad acquistare il terreno dovrà fornire informazioni precise rispetto alla tipologia di venditore, destinazione d'uso e luogo in cui si trova l'area da edificare.
Inoltre, l'acquirente dovrà specificare se l'acquisto viene effettuato attraverso il ricorso ad un finanziamento bancario. In quest'ultimo caso, infatti, il notaio dovrà dialogare con l'istituto di credito erogante, al quale dovrà trasmettere, prima dell'atto di mutuo, la relazione notarile preliminare.
È possibile chiedere preventivi a più di un notaio, così da poter confrontare più facilmente le parcelle proposte dai vari professionisti. Se cerchi un notaio per l'acquisto di un terreno edificabile e non sai a chi rivolgerti puoi inviare una richiesta su Prezzinotaio.it. Riceverai in breve tempo un preventivo gratuito e senza impegno.
Supponiamo che il terreno edificabile abbia un prezzo di vendita pari a 100.000 €. I costi da sostenere, in caso di vendita effettuata da un privato, saranno i seguenti:
Se il venditore è un'impresa:
A questi importi va aggiunto l'onorario del notaio, che potrebbe oscillare mediamente tra 1.000 e 1.500 €.
Ci sono delle spese extra che non vanno versate al notaio ma che andrebbero comunque considerate ai fini di una valutazione più ampia rispetto al costo complessivo dell'operazione. Ci riferiamo, ad esempio, ai costi per la stesura del progetto edilizio, a quelli per l'ottenimento dei permessi di costruzione e ai costi operativi per la costruzione stessa (materiali, personale etc.).
Il prezzo di un terreno edificabile può variare molto in base alla zona e alla capacità edificatoria prevista dagli strumenti urbanistici. In generale, i valori al metro quadro sono più alti nelle aree metropolitane e turistiche e più bassi nei piccoli centri. Per una stima attendibile è importante considerare l’indice di edificabilità e confrontare terreni simili venduti nella stessa zona.
Le imposte dipendono dal venditore. Se si acquista da un privato, si paga l’imposta di registro al 9% del prezzo (minimo 1.000 €) più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € catastale. Se il venditore è un’impresa, si applica l’IVA al 22% sul prezzo, oltre a imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 € ciascuna.
L’onorario del notaio varia in base al valore del terreno, alla complessità dell’atto e alla zona in cui si trova l’immobile. In media può oscillare intorno a qualche migliaio di euro, ma nel preventivo notarile sono incluse anche le imposte che il notaio versa allo Stato per conto dell’acquirente.
Chi acquista un terreno edificabile deve mettere in conto anche spese tecniche e amministrative, come il progetto edilizio, gli oneri per il permesso di costruire, eventuali costi di urbanizzazione e, successivamente, i costi di costruzione dell’edificio.
Sì. La compravendita di un terreno edificabile deve essere conclusa con atto notarile. Il notaio verifica la regolarità urbanistica e catastale del terreno, controlla l’assenza di vincoli pregiudizievoli e cura la registrazione e trascrizione dell’atto.
Sì. Il terreno edificabile è soggetto a IMU anche se non è ancora stato costruito alcun edificio. L’imposta è dovuta ogni anno e viene calcolata sul valore venale del terreno, secondo le aliquote stabilite dal Comune.
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