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Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento che offre la possibilità di costruire e mantenere un immobile sul suolo di proprietà di terzi. Colui che è titolare del diritto di superficie, in sostanza, può costruire ed utilizzare una proprietà, come ad esempio una casa, sul terreno di un altro soggetto, senza averne il possesso. Si parla nel nostro ordinamento di diritto di superficie all'articolo 952 e successivi del Codice Civile. Nello specifico, è importante chiarire la differenza tra:
Il diritto di superficie si ha quando non esiste ancora una determinata costruzione al di sopra del terreno. Può essere costituito per contratto, testamento o usucapione. Poniamo il caso che il signor Francesco sia proprietario del terreno X sito nel comune di Milano e che il signor Giovanni desidererebbe costruire un'abitazione su questo terreno. Le parti raggiungono un accordo e stabiliscono che, per il prezzo di 100.000 euro, il signor Francesco costituisce a favore del signor Giovanni il diritto di superficie.
Una volta completata la costruzione dell'abitazione, il signor Giovanni diventa proprietario superficiario della stessa mentre il signor Francesco rimane il proprietario del terreno. La proprietà superficiaria scatta, dunque, quando è già stata realizzata la costruzione. In questo caso, il proprietario della costruzione (nel nostro esempio il signor Francesco) può trasferire la proprietà superficiaria dell'abitazione senza che venga intaccata la proprietà del suolo.
Il proprietario del suolo può prendere in considerazione diverse ipotesi, come ad esempio il trasferimento del diritto di superficie al di sopra e al di sotto del suolo. Nella fattispecie, il proprietario del suolo potrebbe cedere il diritto di superficie della costruzione edificata sul suolo ad un soggetto e la proprietà della struttura al di sotto del suolo (ad esempio un garage) ad un altro soggetto. Così facendo, il proprietario del suolo continuerà a detenere la proprietà del suolo stesso. Il diritto di costruire e utilizzare la proprietà superficiaria viene, invece, ceduto a terzi.
A sua volta, colui che acquisisce il diritto di superficie ha la possibilità di utilizzare la proprietà a tempo indeterminato oppure per il periodo di tempo stabilito nel contratto di costituzione di tale diritto. Molto spesso, infatti, per il diritto di superficie viene stabilita dalle parti una durata determinata che non può superare il termine massimo di 99 anni. Lo stabilisce l'articolo 954 del Codice Civile. In presenza di un comune accordo tra le parti, però, la durata del diritto potrà essere prorogata per iscritto, tramite un atto notarile.
Una volta scaduti i termini del diritto di superficie, la proprietà della costruzione passa al proprietario del suolo, il quale è obbligato a rimborsare alla controparte il valore delle costruzioni. In caso di mancato accordo, l'ex proprietario del diritto di superficie ha, in ogni caso, diritto ad un'indennità di esproprio il cui ammontare, basato sempre sul valore della costruzione, deve essere calcolato secondo i criteri previsti dalla legge.
L'acquisto di un immobile in proprietà superficiaria può essere perfezionato soltanto tramite un atto pubblico notarile. All'interno dell'atto vanno specificati i dettagli dell'accordo tra proprietari del suolo e proprietari della superficie. Anche la costituzione del diritto di superficie va formalizzata per iscritto e resa pubblica tramite registrazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Nella maggior parte dei casi, è l'ente comunale a detenere la proprietà del terreno e ad offrire alle aziende di costruzione la possibilità di costruire in virtù di una convenzione della durata di 99 anni. Generalmente, l'acquisto di un immobile in diritto di superficie viene offerto a condizioni economicamente più vantaggiose rispetto alla piena proprietà.
Per giunta, molto spesso, all'acquirente viene data la possibilità di trasformare la proprietà superficiaria in proprietà piena. In che modo? Semplicemente sottoscrivendo un atto notarile con l'ente comunale che detiene la proprietà del suolo e pagando il prezzo stabilito dalla convenzione per il riscatto del terreno.
La vendita di un immobile in proprietà superficiaria potrebbe prevedere dinamiche differenti rispetto ad una casa da vendere in proprietà piena. In quest'ultimo caso, il soggetto è proprietario sia delle mura che del sottosuolo. Innanzitutto, è fondamentale che l'acquirente venga, sin da subito, informato rispetto alla tipologia di proprietà che caratterizza l'immobile.
Bisognerà, poi, interpellare il Comune perché potrebbero esserci dei vincoli rispetto al prezzo massimo di cessione dell'immobile. In sostanza, il prezzo di vendita di un immobile in proprietà superficiaria potrebbe non superare il prezzo stabilito dalla Convenzione tra il proprietario del suolo ed il costruttore. Se così fosse, per poter vendere la casa ad un prezzo maggiore rispetto a quello stabilito dalla Convenzione, potrebbe essere necessario svincolare il prezzo massimo di cessione.
In sostanza, il proprietario del diritto di superficie dovrà versare al comune una cifra che lo stesso ente indicherà. Si tratta di un'ulteriore spesa per il venditore ma che conviene sobbarcarsi perché, quasi sempre, il valore di mercato di un immobile tende ad essere più elevato rispetto al prezzo massimo di cessione stabilito dalla convenzione.
Dunque, nel momento in cui s'intende vendere un immobile in proprietà superficiaria, il consiglio è di muoversi con una certa cautela ed interpellare un soggetto esperto nel diritto immobiliare, come ad esempio un notaio. Il primo passo potrebbe essere quello di recuperare l'iniziale convenzione sottoscritta tra il proprietario del suolo e l'azienda di costruzione, così da comprendere se ci sono vincoli che potrebbero condizionare la vendita dell'immobile.
Per giunta, l'argomento coinvolge in maniera decisiva anche gli istituti di credito, soprattutto nel caso in cui chi acquista intende avvalersi di un mutuo. Anche le banche, infatti, vorranno vederci chiaro rispetto alla presenza di eventuali vincoli al prezzo di cessione, visto che dovrà essere iscritta un'ipoteca sull'immobile oggetto di acquisto. Consigliamo, dunque, di chiedere una consulenza notarile prima di avviare l'iter di compravendita di un immobile in proprietà superficiaria.
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