IVA su immobili: chi la paga e come si calcola?

Quando si parla di compravendite immobiliari è importante avere un quadro sufficientemente chiaro delle imposte che bisognerà pagare. A seconda della tipologia di acquirente e di venditore, potrebbero infatti variare le tasse da versare allo Stato. Spesso ci si chiede, a tal proposito, come funziona l'IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) per quanto concerne gli immobili. In questo articolo andremo a descrivere i parametri utilizzati per il calcolo dell'IVA e cercheremo di comprendere in quali casi è necessario pagare l'IVA nonché a chi spetta farsene carico.

Come funziona l'IVA sull'acquisto di un immobile residenziale?

Le operazioni immobiliari avvengono nella maggior parte dei casi tra privati. Ci sono, però, circostanze in cui le compravendite vengono effettuate da persone giuridiche. Ad esempio, una società potrebbe acquistare un immobile da un'altra azienda oppure un soggetto giuridico potrebbe vendere un immobile ad un privato. 

In primo luogo, è importante sottolineare sin da subito che l'IVA non si paga quando sia il venditore che l'acquirente effettuano l'operazione in qualità di persone fisiche. In questo caso, infatti, chi compra deve farsi carico della cosiddetta imposta di registro che è pari al 2% del valore catastale dell'immobile se chi acquista ha diritto ad accedere alle agevolazioni sulla prima casa. Se l'acquirente non rientra tra i beneficiari dell'agevolazione prima casa si applica l'aliquota ordinaria che è pari al 9%. A ciò si aggiungono l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale, per ognuna delle quali si paga una quota fissa pari a 50 €.

Potrebbe, invece, essere necessario pagare l'IVA nel caso in cui l'immobile venga venduto da una ditta. Ci riferiamo, in particolare, alle nuove costruzioni cioè a quegli immobili costruiti ex novo e che vengono poi proposti per uso residenziale a privati. Anche in questo caso sono necessarie alcune precisazioni. Ad esempio, se l'immobile viene venduto da un'impresa che non ha costruito né ristrutturato l'immobile allora l'acquirente non dovrà pagare l'IVA.

Inoltre, se un'impresa ha costruito o ristrutturato l’immobile da più di cinque anni rispetto alla data della vendita e decide di non applicare l’IVA nell’atto di vendita allora l'operazione sarà esente da IVA. Da ciò si può facilmente dedurre che un immobile venduto da un'impresa è soggetto a IVA se:

• È nuovo o ristrutturato da meno di 5 anni;
• È più vecchio di cinque anni ma il venditore sceglie esplicitamente di applicare l’IVA nell’atto.

L'IVA da versare è pari al 10% del prezzo della compravendita, a meno che chi acquista non abbia il diritto ad accedere alle agevolazioni sulla prima casa. In quest'ultimo caso, l'aliquota è pari al 4% del prezzo d'acquisto. Indipendentemente dal fatto che l'immobile rappresenti una prima o una seconda casa, l'IVA è sempre al 22% qualora l'edificio sia considerato lussuoso cioè appartenente alle categorie catastali A1, A8 e A9. Ricordiamo che, oltre all'IVA, l'acquirente dovrà comunque farsi carico delle imposte di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale (200 euro cadauna).

IVA e fabbricati strumentali: cosa c'è da sapere?

Quando si parla di fabbricati strumentali, si fa riferimento a quegli immobili che non sono destinati a uso abitativo ma utilizzati per attività professionali, produttive o commerciali, come uffici, negozi, laboratori, capannoni, studi medici, cliniche private etc.

Se si acquista uno di questi immobili, il regime fiscale da applicare cambia a seconda di chi è il venditore e di alcune condizioni legate alla costruzione o ristrutturazione dell’immobile. L’IVA si applica alla vendita di un fabbricato strumentale solo in alcuni casi specifici:

• Se il venditore è un’impresa costruttrice o ristrutturatrice e vende entro 5 anni dalla fine dei lavori;
• Anche dopo i 5 anni, se l’impresa sceglie espressamente di applicare l’IVA nel contratto di vendita.

Se la vendita è soggetta a IVA, l’imposta si applica di norma con l’aliquota del 22%. In alcuni casi particolari, può essere ridotta al 10% (ad esempio per gli immobili cosiddetti “Tupini”, a prevalente destinazione abitativa, ma con alcune porzioni a uso strumentale).

Va precisato che per le cessioni soggette a IVA, l’imposta viene spesso versata con il meccanismo del reverse charge, cioè è l’acquirente (se è anch’esso soggetto IVA) a farsi carico del pagamento, anziché il venditore. In più, anche quando si paga l’IVA, si devono versare:

• 200 euro di imposta di registro (in misura fissa);
• 3% di imposta ipotecaria;
• 1% di imposta catastale.

Quando invece la vendita è esente da IVA, cambiano le imposte da pagare. In questo caso, l’acquirente dovrà versare:

• Imposta di registro calcolata in genere sul prezzo di vendita;
• 3% di imposta ipotecaria;
• 1% di imposta catastale.

Se però la vendita è fatta da un privato (quindi non soggetto IVA), si applicano:

• Imposta di registro al 9%;
• Imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna.

Iva acquisto casa: considerazioni finali

In caso di dubbi sull'applicazione o meno dell'IVA rispetto ad una compravendita immobiliare ti consigliamo di richiedere una consulenza notarile. I notai, in qualità di soggetti esperti nell'ambito del diritto immobiliare, sono in grado di fornire risposte anche su tali questioni, poiché direttamente legate alle tasse che l'acquirente dovrà versare al notaio stesso in sede di rogito notarile. Se stai cercando un notaio nella tua città puoi inviare una richiesta su Prezzinotaio.it. Riceverai quanto prima un preventivo di un notaio. Trattasi di un servizio gratuito e non vincolante, quindi sarai libero di rifiutare o accettare il preventivo che ti verrà proposto.