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L'acquisto di una casa è una delle decisioni più importanti che riguardano la vita di una persona o di una famiglia. Si tratta di operazioni complesse anche sotto l'aspetto documentale e burocratico e che, dunque, difficilmente possono essere completate in brevissimo tempo. In questo percorso, una figura chiave è rappresentata dal notaio, pubblico ufficiale incaricato di garantire la legalità e la sicurezza della compravendita.
Il notaio dovrà svolgere una serie di controlli a livello urbanistico, catastale e amministrativo per accertarsi che tutto sia in regola. Inoltre, acquirente e venditore dovranno fornire allo studio notarile una serie di documenti imprescindibili per procedere con l'operazione. In questo articolo andremo, dunque, a scoprire quali sono i documenti da possedere e da esibire per procedere con l'acquisto di una casa.
Sia l'acquirente che il venditore dovranno fornire al notaio i rispettivi documenti d'identità e codice fiscale. Ricordiamo che tali documenti vanno forniti per ognuno dei proprietari. Se, ad esempio, l'immobile è in comproprietà tra moglie e marito vanno trasmessi al notaio i documenti anagrafici di entrambi i coniugi. Stesso discorso nel caso in cui ad acquistare siano più di un soggetto.
Altro documento da fornire è, in caso di coniugi, l'estratto dell'atto di matrimonio o, in alternativa, il certificato di stato libero. L'estratto dell'atto di matrimonio è importante perché consente di risalire anche al regime patrimoniale scelto dai coniugi.
Il titolo di proprietà, anche noto come atto di provenienza, è il documento che certifica la proprietà dell'immobile da parte del soggetto che lo ha messo in vendita. Si tratta, ad esempio, dell’atto di compravendita con cui il venditore ha acquistato l’immobile o di un atto di donazione o successione.
Qualora il venditore non sia in possesso di questo documento, è possibile richiederlo al notaio che si è occupato di quell'atto oppure alla Conservatoria dei Registri Immobiliari territorialmente competente.
L'Attestato di Prestazione Energetica (APE), spesso sottovalutato, è in realtà un documento obbligatorio per poter vendere un immobile. Esso consente di accedere ad informazioni importanti rispetto ai consumi e all'efficienza energetica dell'edificio. In tal senso, spetta al venditore fornirlo ed accertarsi che lo stesso non sia scaduto (l'APE ha una validità di 10 anni che decorrono dalla data di registrazione).
Tra i documenti da possedere e da visionare prima di acquistare casa figura senz'altro la visura catastale. Essa riporta i dati catastali dell'immobile e di eventuali pertinenze ad esso annesse, dunque:
Sulla visura catastale compaiono anche i nomi dei proprietari dell'immobile ma questa informazione non ha valore legale ai fini della dimostrazione della proprietà. In ogni caso, per procedere con la compravendita, è necessario che tutti i dati presenti nella visura catastale siano corretti.
La visura catastale, tra l'altro, è un documento fondamentale per il calcolo delle imposte che l'acquirente dovrà pagare sull'immobile. Le tasse, infatti, vengono calcolate sulla base della rendita catastale dell'immobile. Pertanto, prima che il notaio possa elaborare un preventivo comprensivo della parcella e delle imposte da pagare, è necessario che il professionista prenda visione della visura catastale.
La planimetria catastale è un altro fondamentale documento che l'acquirente deve poter visionare prima di acquistare casa. Essa identifica a livello catastale l'immobile oggetto di compravendita. La planimetria mostra caratteristiche importanti come confini e disposizione degli spazi.
Di conseguenza, è necessario accertarsi che vi sia totale corrispondenza tra il contenuto della planimetria e lo stato di fatto dell'immobile. In caso di discrepanze spetta al venditore correggere la difformità catastale prima dell'atto.
L'acquirente può richiedere la planimetria catastale al venditore oppure presso l'ufficio del Catasto di competenza. Oggi, però, esistono molti servizi che permettono di ottenere questo prezioso documento anche online, in pochi minuti.
La visura ipotecaria permette di accedere ad informazioni relative a iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli che, in qualche modo, potrebbero ostacolare la compravendita immobiliare.
Esistono diverse tipologie di ipoteche (giudiziali, volontarie etc.) ma ciò che conta sapere è che un'ipoteca, qualsiasi essa sia, dovrà essere conclusa entro e non oltre la data del rogito.
Nella maggior parte dei casi, l'ipoteca è volontaria, nel senso che il proprietario dell'immobile l'ha concessa volontariamente per poter accedere ad un finanziamento bancario (mutuo ipotecario), necessario ai fini dell'acquisto.
Questo documento è sempre necessario se l'immobile che si sta acquistando è una nuova costruzione o se gli interventi che ha subito ne hanno modificato le condizioni dal punto di vista igienico e sanitario.
Il certificato di agibilità è diventato obbligatorio dal 2003, dunque potrebbe non essere richiesto se l'immobile è stato costruito, ad esempio, intorno agli anni '90 e non è stato oggetto di speciali lavori di ristrutturazione.
Le informazioni relative alla conformità edilizia e urbanistica di un immobile vanno richieste al comune in cui è ubicato l'edificio. In questo modo, è possibile comprendere se l'immobile è conforme alle normative in ambito edilizio e urbanistico o se, al contrario, vi sono delle difformità che il proprietario dovrebbe sanare prima di procedere con la vendita.
In alcune regioni italiane è addirittura obbligatorio esibire il certificato di conformità, documento che va redatto da un tecnico abilitato (ingegneri, geometri o architetti) e consegnato al notaio incaricato del rogito.
Se si sta acquistando un immobile che fa parte di un condominio sarebbe importante, prima di portare a termine l'operazione, conoscere i regolamenti condominiali e prendere visione quantomeno degli ultimi due verbali delle riunioni di condominio. Allo stesso modo, all'acquirente deve essere data la possibilità di conoscere l'ammontare delle spese condominiali che andranno poi suddivise per ogni condomino.
Inoltre, è nell'interesse dell'acquirente accertarsi della regolarità o meno dei pagamenti delle spese condominiali da parte del venditore. In caso di inadempienze, infatti, il nuovo acquirente sarà responsabile in solido per l'anno in cui viene effettuato l'acquisto nonché per quello precedente. Verificare questi aspetti permette, quindi, al nuovo proprietario di evitare sorprese legate a spese straordinarie già deliberate o debiti condominiali pregressi.
Ci sono ulteriori documenti che potrebbe essere necessario fornire, a seconda dei casi. Se l'immobile viene acquistato attraverso un mutuo, bisognerà darne comunicazione allo studio notarile, il quale dovrà interfacciarsi con l'istituto di credito erogante. In questo caso, infatti, oltre all'atto di compravendita tra venditore e acquirente, bisognerà procedere anche con la stipula dell'atto di mutuo tra acquirente e banca.
Qualora sia stato sottoscritto un compromesso di vendita, specie se stipulato tramite scrittura privata o, comunque, senza ricorso al notaio, sarà necessario fornirne una copia al pubblico ufficiale, insieme alla documentazione attestante l'avvenuto pagamento della caparra.
Molto spesso, le compravendite immobiliari si avvalgono della mediazione delle agenzie immobiliari. In questi casi, vanno forniti al notaio i dati relativi all'agenzia immobiliare incaricata dalle parti, la provvigione concordata e la copia dei pagamenti effettuati.
Comprare casa non è solo un sogno che si realizza ma anche una operazione burocratica molto delicata. Raccogliere con cura tutta la documentazione necessaria rappresenta il primo passo per un acquisto sicuro e senza spiacevoli sorprese. Richiedere la consulenza di un notaio esperto può fare davvero la differenza. Se hai bisogno di un notaio che ti supporti in una compravendita immobiliare puoi inviare una richiesta su Prezzinotaio.it specificando la provincia in cui si trova l'immobile e la tipologia di operazione che devi effettuare. Ti verrà proposto un preventivo gratuito e senza impegno che sarai libero di accettare o meno.
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