Si può acquistare casa con ipoteca?

È possibile acquistare una casa su cui grava un'ipoteca? La risposta è sì ma ci sono alcuni aspetti importanti da considerare e a cui prestare attenzione. Si tratta, in realtà, di un caso abbastanza frequente in quanto, ad esempio, il venditore potrebbe mettere in vendita l'immobile pur avendo ancora un mutuo in corso. Sappiamo bene, infatti, che nel momento in cui viene concesso il mutuo per l'acquisto di un immobile, la banca procede ad iscrivere un'ipoteca di primo grado sull'edificio. Non a caso, si parla in casi del genere di mutuo ipotecario.

È, ovviamente, nell'interesse dell'acquirente accertarsi che, alla data del rogito, l'immobile sia libero da qualsiasi ipoteca. Le ipoteche, infatti, non scompaiono a seguito della compravendita dell'immobile. Sono due le soluzioni maggiormente utilizzate per venire a capo di questa criticità:

• Estinzione del mutuo da parte del venditore;
• Saldo del mutuo residuo da parte dell'acquirente, in sede di rogito, con successiva cancellazione dell'ipoteca da parte della banca del venditore (accollo del mutuo).

Affinché l'intera procedura sia limpida e trasparente, anche e soprattutto nell'interesse di chi acquista, è fondamentale che in sede di proposta di acquisto e di compromesso si faccia riferimento alla presenza dell'ipoteca e al fatto che la stessa andrà estinta prima o contestualmente all'atto notarile di compravendita.

Come sapere se un immobile è gravato da un'ipoteca?

Il modo più semplice per reperire informazioni aggiornate rispetto alla presenza o meno di un'ipoteca su un immobile è tramite una visura ipotecaria. Questa tipologia di documento, infatti, riporta tutti gli atti legati ad un immobile, in particolare:

• Trascrizioni (atti che portano al trasferimento del bene da un soggetto all'altro);
• Iscrizioni, utili per verificare, per l'appunto, la presenza di possibili ipoteche;
• Annotazioni, attraverso le quali è possibile prendere visione delle formalità che modificano precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni stesse (ad esempio la cancellazione di un pignoramento o di un'ipoteca).

Puoi richiedere una visura ipotecaria all'agenzia immobiliare incaricata dal venditore per la vendita dell'immobile. In alternativa, è possibile recarsi presso lo sportello provinciale del Catasto ed effettuare una ricerca per:

• Soggetto (persona fisica);
• Immobile (dati catastali);
• Soggetto/immobile;
• Nota, a patto di conoscere il numero identificativo, l'anno della formalità da visionare e i dati di almeno una persona o dell'edificio presente nella nota stessa.

La visura ipotecaria può essere richiesta anche online, accedendo tramite SPID (Sistema Pubblico d'Identità Digitale), CIE (Carta d'Identità Elettronica) o CNS (Carta Nazionale dei Servizi) ai servizi telematici disponibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Il costo per l'ottenimento della visura ipotecaria è calcolato tenendo conto della tabella delle tasse ipotecarie, con uno sconto del 20% per le richieste telematiche, per le quali è previsto il pagamento attraverso il sistema PagoPA. Le visure ipotecarie possono essere richieste anche da notai, geometri ed altri tecnici abilitati.

Attraverso la visura ipotecaria sarà possibile avere un quadro completo dell'ipoteca o delle ipoteche iscritte sull'immobile che si desidera acquistare.

Quante e quali ipoteche esistono?

Prima di approfondire il discorso relativo al numero e alla tipologia di ipoteche che potrebbero gravare su un immobile, è bene rispondere ad una domanda semplice ma, allo stesso tempo, fondamentale: che cos'è un'ipoteca? È una sorta di garanzia che un creditore detiene nei confronti di un debitore. Esistono tre tipologie di ipoteche:

• Ipoteca volontaria, cioè iscritta per volontà delle parti;
• Ipoteca legale, cioè iscritta per legge;
• Ipoteca giudiziale, cioè iscritta dall'autorità giudiziaria.

Ipoteca volontaria

L'ipoteca volontaria è la classica ipoteca che viene iscritta dalle banche come garanzia in cambio dell'erogazione del mutuo. Abbiamo visto che questa ipoteca può essere facilmente cancellata e, in genere, non rappresenta un ostacolo ai fini della compravendita. È doveroso, però, accertarsi che l'ammontare del debito residuo che il venditore deve alla banca sia inferiore al prezzo di vendita dell'immobile. In questo modo, infatti, avrai la certezza che il denaro che corrisponderai al venditore sarà sufficiente a consentire l'estinzione del mutuo del venditore e, dunque, la cancellazione dell'ipoteca.

Ipoteca legale

Potrebbe richiedere l'iscrizione di un'ipoteca legale anche lo stesso venditore dell'immobile. Tale azione gli consentirebbe di avere la garanzia che il pagamento effettuato in sede di rogito notarile sia andato a buon fine. Tale ipoteca verrà, naturalmente, cancellata nel momento in cui il venditore avrà la certezza di aver incassato l'intera somma relativa alla vendita dell'immobile.

In realtà, è piuttosto raro che il venditore possa richiedere questa tipologia di ipoteca, in primis perché ci sono delle spese da sostenere. Inoltre, qualora l'acquirente volesse richiedere un mutuo, la trattativa rischierebbe di saltare perché la banca non sarebbe disposta ad accettare la presenza, sull'immobile, di una ulteriore e precedente ipoteca rispetto a quella volontaria che lo stesso istituto erogante dovrà iscrivere.

L'iscrizione di un'ipoteca legale potrebbe essere richiesta da un coerede o da un socio del venditore o addirittura dallo Stato. In quest'ultimo caso, tale azione potrebbe essere giustificata dalla necessità di ottenere, ad esempio, il pagamento del cittadino di imposte o, comunque, debiti contratti dal venditore nei confronti dello Stato stesso.

In presenza di un'ipoteca legale sull'immobile che s'intende acquistare, è necessario innanzitutto comprendere l'entità del debito, così da comprendere se il prezzo richiesto dal venditore sia sufficiente a garantire la cancellazione dell'ipoteca.

Ipoteca giudiziale

In caso di ipoteca giudiziale, un creditore, al fine di avere la certezza del rientro di un eventuale debito, chiede ad un giudice di iscrivere un'ipoteca giudiziale. Possono essere diversi gli esempi di ipoteche giudiziali. Ad esempio, una richiesta del genere potrebbe essere avanzata dall'amministratore di condominio, in presenza di debiti condominiali, oppure da un coniuge in fase di divorzio. Anche l'ipoteca giudiziale può essere cancellata tramite un atto notarile o una scrittura privata autenticata dal notaio, da presentare poi al tribunale territorialmente competente.

Come acquistare in sicurezza una casa con ipoteca?

Se vuoi metterti al riparo da qualsiasi rischio legato all'acquisto di una casa gravata da un'ipoteca è importante prendere visione della visura ipotecaria prima della stipula del compromesso. Il nostro consiglio, in caso di dubbi, è di rivolgersi ad un notaio, affidando al pubblico ufficiale anche la redazione del preliminare. Il notaio, infatti, svolgerà una serie di controlli e informerà l'acquirente rispetto alla presenza di ipoteche che gravano sull'immobile. In generale, è fondamentale accertarsi che l'importo del debito non superi il prezzo di vendita dell'immobile. 

In rarissimi casi, potrebbe accadere che l'ipoteca venga iscritta nel lasso di tempo che intercorre tra il rogito notarile e la trascrizione dell'atto nei Registri Immobiliari. Per tutelarsi da questo rischio, l'acquirente potrebbe avvalersi del meccanismo del deposito prezzo dal notaio. In tal caso, il giorno dell'atto la somma destinata all'acquisto dell'immobile verrà consegnata al notaio stesso il quale la svincolerà solo dopo aver effettuato i dovuti controlli e accertamenti.

Il deposito prezzo assicura all'acquirente la possibilità di utilizzare, per la cancellazione dell'ipoteca, una cifra non superiore a quella consegnata al notaio e, dunque, concordata con il venditore per la compravendita.