Deposito prezzo dal notaio: cos'è e come funziona?

Il deposito prezzo è una procedura che consente all'acquirente di lasciare la somma pattuita per l'acquisto dell'immobile nelle mani del notaio, il quale la custodisce fino a quando non ha verificato che tutto sia in regola. Bisogna, infatti, considerare che le garanzie fornite dal notaio rispetto alla libertà degli immobili non sono assolute. Nei giorni che precedono o che seguono la stipula di un atto notarile di compravendita potrebbero, infatti, intervenire iscrizioni, pregiudizievoli e trascrizioni di cui il notaio potrebbe non essere a conoscenza.

Si tratta di inconvenienti per i quali, anche su parere della Cassazione, il notaio non può essere ritenuto responsabile. Del resto, c'è un gap temporale tra il momento in cui viene iscritta un'ipoteca e quello in cui la stessa compare sulle visure. Questo vuol dire che, anche nel caso in cui il notaio dovesse procurarsi una visura il giorno stesso dell'atto, l'iscrizione potrebbe non comparire.

Lo stesso problema potrebbe verificarsi anche nei giorni successivi all'atto. Il notaio ha, infatti, 30 giorni di tempo per eseguire gli adempimenti richiesti dalla legge. Se l'ipoteca dovesse intervenire il giorno dopo l'atto, la stessa sarebbe in ogni caso prioritaria rispetto alla trascrizione nei Registri Immobiliari che il notaio effettuerà a favore della parte acquirente. È in questo contesto che si inserisce il meccanismo del deposito prezzo.

Cos'è il deposito prezzo?

Il nostro ordinamento ha previsto che sia l'acquirente sia il venditore, senza accordarsi tra di loro, possano avvalersi della disciplina del deposito prezzo. Consiste nel ritiro da parte del notaio dell'intera somma dovuta per l'acquisto dell'immobile. Il notaio, dal canto suo, dovrà versare tale somma presso un conto dedicato i cui interessi convergono nell'istituzione finanziaria nota come Cassa Depositi e Prestiti, per finalità di sostegno alle Piccole e Medie Imprese italiane.

Spetterà sempre al notaio svolgere ulteriori controlli sia sul fronte delle ipoteche sia per la risoluzione di ulteriori problematiche insorte tra le parti. Solo dopo aver soddisfatto le richieste di acquirente e venditore, il pubblico ufficiale potrà svincolare il denaro dal conto dedicato e consegnarlo al venditore. La caratteristica principale del deposito prezzo è, dunque, che il venditore non riceve subito il denaro, bensì solo dopo i controlli del notaio.

Quali sono i rischi per il venditore?

Chiaramente, il venditore potrebbe non essere felicissimo rispetto a questa eventuale decisione dell'acquirente. Per giunta, non è affatto da escludere che chi vende possa venire a conoscenza della presenza del deposito prezzo anche il giorno stesso dell'atto, in quanto non è richiesto, in tal senso, uno specifico accordo tra le parti. È, infatti, sufficiente una manifestazione di volontà anche soltanto dell'acquirente.

Il tempo che il venditore dovrà attendere per incassare l'intera somma relativa alla vendita dell'immobile dipende dalla tipologia di incarico che viene assegnato al notaio. L'acquirente potrebbe, ad esempio, avere come unica esigenza quella di assicurarsi che la trascrizione vada a buon fine. In questo caso, la somma potrebbe essere svincolata in circa 20 giorni.

La maggiore criticità potrebbe essere legata al fatto che, molto spesso, chi venda ha bisogno di incassare quanto prima la somma per procedere con l'acquisto di un altro immobile. L'unica cosa che può fare chi vende è cercare, già nei giorni che precedono l'atto, di comprendere se l'acquirente abbia intenzione di avvalersi di questa possibilità. Allo stesso modo, è consigliabile fare un passaggio anche con il proprietario della casa che il venditore si appresta ad acquistare, mettendolo al corrente di questa eventualità che potrebbe rallentare la chiusura definitiva dell'affare.

Non ci sono particolari rischi per il venditore, il quale riceverà comunque la somma pattuita, seppur non immediatamente. L'unico rischio da considerare è la possibilità che, nei giorni successivi alla stipula dell'atto, il notaio venga a conoscenza di ipoteche o pregiudizievoli sull'immobile. Nel caso in cui, ad esempio, dovesse palesarsi, nell'intervallo di tempo che trascorre tra il rogito e la trascrizione, un creditore che vanta dei legittimi diritti, a quel punto i soldi versati dal notaio sul conto corrente dedicato rappresentano la somma massima che l'acquirente può destinare all'assolvimento di eventuali debiti del venditore.

Quanto costa il deposito prezzo dal notaio? Chi paga?

Come abbiamo visto nei paragrafi precedenti, la procedura del deposito prezzo comporta anche l'assunzione di maggiori responsabilità da parte del notaio. Bisogna, infatti, tenere conto della complessità sia dell'operazione di deposito della somma presso il conto dedicato sia di quella di svincolo della stessa. La legge, tra l'altro, impone al notaio la preparazione di un prospetto contabile che giustifichi l'operazione.

Tutto ciò comporta, per chi lo richiede, dei costi notarili senza dubbio più elevati. Dunque, se sei convinto di volerti avvalere di questa opzione ti conviene innanzitutto chiedere un preventivo ad uno o più notai. Il consiglio è quello di fare un confronto tra l'onorario del notaio senza il deposito prezzo e quello richiesto in caso di deposito prezzo. In questo modo, l'acquirente potrà fare le proprie valutazioni e decidere se valga la pena o meno ricorrere a tale procedura.

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