Registrare compromesso: spese e costi da sostenere

Il compromesso è il documento che sancisce il raggiungimento di un accordo tra acquirente e venditore, attraverso il quale ognuno dei due si fa carico di diritti e doveri in vista della conclusione dell'affare e, dunque, della compravendita di un immobile. Il preliminare o compromesso può assumere senza alcun problema la forma della scrittura privata. Non vi è, infatti, l'obbligo di rivolgersi ad un notaio. Molti, però, preferiscono affidarsi ad un pubblico ufficiale così da essere maggiormente tutelati rispetto ad imprevisti che potrebbero coinvolgere sia chi compra sia chi vende.

Al di là della scelta di affidarsi o meno ad un notaio, spesso non ci si può esimere dal registrare il compromesso. L'unica eccezione riguarda il caso in cui l'atto notarile venga stipulato entro i 30 giorni dalla sottoscrizione del preliminare. Se, invece, nel compromesso viene stabilita una data del rogito che eccede i 30 giorni, allora scatta l'obbligo di registrazione del preliminare presso l'Agenzia delle Entrate territorialmente competente. Il documento va registrato entro 30 giorni dalla sua stipula. La registrazione, ovviamente, non è gratuita. Ci sono alcune spese e costi da sostenere e che andremo a descrivere nel dettaglio in questo articolo.

Quanto costa registrare un compromesso?

Per registrare un compromesso bisogna, in primo luogo, versare l'imposta di registro, pari a 200 €. L'imposta di 200 € è fissa e, dunque, non è in alcun modo legata al prezzo della compravendita. A ciò si aggiunge l'imposta di bollo, pari a 16 € ogni 100 righe.

Sarà, inoltre, necessario versare le cosiddette imposte proporzionali. Nello specifico, bisognerà pagare una somma che corrisponde allo 0,5% della caparra versata. Nel caso in cui siano successivamente previsti degli acconti, gli stessi saranno tassati al 3% e potranno essere portati in detrazione, congiuntamente alla cifra versata a titolo di caparra.

Gli acconti al 3% sono esenti da IVA in caso di compravendite tra privati. Se, però, la vendita dell'immobile viene effettuata, ad esempio, da una società di costruzione che non è esente dall'IVA, allora l'impresa dovrà emettere fattura. Pertanto, l'acquirente sarà costretto a pagare il 3% dell'acconto + IVA al 4% in caso di prima casa o al 10% in caso di seconda casa. L'IVA è al 22% in caso di acquisto di immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Chi paga le spese di registrazione del compromesso? 

C'è da dire che, anche sotto il profilo normativo, non si trovano precisi riferimenti rispetto al soggetto che debba farsi carico delle spese di registrazione del preliminare. Ciò che è certo, però, è che qualora il preliminare non venisse registrato l'Agenzia delle Entrate potrà rivalersi sia sull'acquirente, sia sul venditore sia sull'agenzia immobiliare, se presente, al fine di ottenere il pagamento delle imposte associate alla registrazione del compromesso.

Nella maggior parte dei casi, però, le imposte vengono addebitate a colui che, a seguito della sottoscrizione del contratto, ricava un diritto personale o reale cioè l'acquirente. Non vi è, però, alcun divieto rispetto alla possibilità per le parti di accordarsi in maniera differente, magari addebitando il 50% delle imposte al venditore e l'altro 50% all'acquirente.

Si tratta, in ogni caso, di un'opzione che può essere presa in considerazione soltanto per l'imposta di registro e per il bollo. Non è possibile suddividere tra le parti le spese legate all'importo versato a titolo di caparra o acconti prezzo. In sede di rogito notarile, infatti, spetterà al notaio detrarre tali costi dalle spese notarili (onorario e tasse) che l'acquirente dovrà pagare per l'immobile acquistato.

Registrazione vs trascrizione del preliminare

Spesso si tende a fare confusione tra registrazione e trascrizione del preliminare. Abbiamo visto come in genere sia sempre necessario registrare un compromesso. Non vi è, al contrario, un vero e proprio obbligo rispetto alla trascrizione. Il preliminare va trascritto nei Registri Immobiliari esclusivamente nel caso in cui le parti scelgano di avvalersi di un notaio e optino, dunque, per l'atto pubblico. In questo caso, sarà proprio il notaio a farsi carico sia della registrazione che della trascrizione del preliminare.

Per maggiori dettagli su questo argomento ti consigliamo di leggere il nostro articolo di approfondimento in cui spieghiamo perché non è possibile trascrivere un compromesso senza il notaio.

Differenza tra acconti e caparre nel compromesso

Abbiamo poc'anzi descritto le varie tipologie di imposte che è necessario pagare per registrare un compromesso. Al di là dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, abbiamo visto che sono presenti imposte proporzionali che cambiano a seconda del fatto che l'acquirente abbia versato caparre o acconti. Riteniamo, a questo punto, utile fare un'ulteriore precisazione anche su quest'argomento, descrivendo la differenza tra acconti e caparre.

Si tende, spesso, a utilizzare come sinonimi i termini acconti e caparre, allo scopo di indicare la somma a titolo di anticipo che l'acquirente paga su un immobile che intende acquistare. In genere, in seguito alla stipula del compromesso, l'acquirente consegna al venditore una somma di denaro che può essere qualificata in diversi modi.

Si parla di acconto quando la somma da imputare al prezzo concordato tra le parti deve essere restituita all'acquirente nel caso in cui non si proceda alla stipula del definitivo atto di compravendita dinanzi ad un notaio.

La caparra confirmatoria rappresenta una somma di denaro che viene trattenuta dal venditore e che quest'ultimo non è obbligato a restituire qualora l'acquirente dovesse decidere di tirarsi indietro e rinunciare all'acquisto dell'immobile. In questo caso, infatti, la caparra confirmatoria servirebbe a risarcire il venditore del danno subito. Al contrario, qualora sia il venditore a non voler più cedere l'immobile al promissario acquirente, quest'ultimo avrà diritto alla restituzione di una cifra pari al doppio della caparra versata.

Esiste una ulteriore tipologia di caparra, in realtà molto più raramente utilizzata nei compromessi. Stiamo parlando della cosiddetta caparra penitenziale, la quale attribuisce a una delle parti o a entrambe la possibilità di esercitare un vero e proprio diritto di recesso dal preliminare di vendita. Se il diritto di recesso viene esercitato dall'acquirente, quest'ultimo perderà la somma versata come caparra penitenziale. Al contrario, qualora a recedere sia il venditore, quest'ultimo dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta.

A questo punto è naturale chiedersi quali siano le sostanziali differenze tra una caparra penitenziale e una caparra confirmatoria. Molto semplicemente, la prima coincide con il prezzo da pagare ai fini dell'esercizio del recesso e non fa scattare ulteriori obblighi risarcitori. Al contrario, la caparra confirmatoria ha prevalentemente una funzione risarcitoria in caso di inadempienza di una delle parti.