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Si può trascrivere un preliminare senza notaio? Questa è una domanda che molti utenti si pongono nel momento in cui si sottoscrive un preliminare o compromesso di vendita. Il quesito sorge in considerazione della differenza che sussiste tra preliminare e atto notarile di compravendita. Il primo sigilla il raggiungimento di un accordo tra venditore e acquirente, i quali si impegnano a concludere l'affare successivamente, tramite il rogito notarile vero e proprio.
È una soluzione, quella del preliminare, alla quale si ricorre quando un immobile non può essere venduto immediatamente, magari perché al venditore non è ancora stata consegnata la sua nuova casa o perché è necessario attendere che all'acquirente venga approvato ed erogato il mutuo.
Fino a quando, però, non viene stipulato l'atto notarile di compravendita, la proprietà dell'immobile resta in capo al venditore. È solo con il rogito notarile che avviene il trasferimento definitivo dell'immobile tra le parti. Il punto è che non vige l'obbligo di sottoscrizione del preliminare di vendita dinanzi ad un notaio.
Molto spesso, per ragioni di risparmio, l'acquirente preferisce evitare di affidare al notaio la redazione del preliminare. In casi del genere, se la vendita dell'immobile viene curata da un mediatore, è l'agenzia immobiliare ad occuparsi della registrazione del preliminare presso l'Agenzia delle Entrate. Se, invece, non ci sono mediatori immobiliari, il preliminare potrebbe anche limitarsi ad una semplice scrittura privata tra le parti.
Prosegui nella lettura per saperne di più sulla trascrizione del preliminare e sul ruolo del notaio in tal senso.
La trascrizione del preliminare è un atto che può essere effettuato soltanto dal notaio. Dunque, non è possibile trascrivere un preliminare senza il notaio. Attraverso la trascrizione, l'atto stesso diviene automaticamente opponibile a terzi. La trascrizione di un contratto preliminare perde di efficacia dopo tre anni dalla sua registrazione, ma solo se in questo lasso di tempo non viene eseguito il contratto definitivo. Da un punto di vista normativo, si parla di questo argomento all'articolo 2645 bis del Codice Civile.
Le parti possono scegliere se affidare al notaio la redazione dell'intero compromesso o chiedere al pubblico ufficiale di autenticare una scrittura privata precedentemente sottoscritta da acquirente e venditore. Per evitare errori o imperfezioni, è preferibile che sia direttamente il notaio, in qualità di professionista esperto nel diritto immobiliare, a redigere il preliminare. Il preliminare viene trascritto dal notaio nei registri immobiliari entro 30 giorni dalla data di stipula.
La trascrizione è un atto che serve a tutelare maggiormente l'acquirente in vista del futuro acquisto dell'immobile. Nel periodo che intercorre tra la sottoscrizione del compromesso e l'atto definitivo, infatti, il venditore potrebbe cambiare idea e magari cedere la casa ad un terzo soggetto. Senza la trascrizione notarile il soggetto a cui inizialmente era destinato l'immobile può agire per via legali ma dovrà limitarsi a chiedere al giudice il risarcimento del danno. Non potrà, al contrario, ottenere l'annullamento della vendita e, dunque, l'assegnazione del bene.
La registrazione del preliminare è un'operazione che viene effettuata principalmente per ragioni fiscali. Attraverso questa procedura, infatti, l'Agenzia delle Entrate si assicura il pagamento da parte del cittadino delle imposte dovute per il compromesso. Il preliminare può essere registrato anche senza il notaio. La registrazione, in ogni caso, non mette al riparo l'acquirente dai rischi poc'anzi descritti.
Abbiamo poc'anzi accennato al fatto che la trascrizione del preliminare viene, spesso, evitata per il timore dei costi ad essa associati. Del resto, l'acquirente è consapevole che dovrà fare comunque fronte al pagamento del notaio per l'atto notarile di compravendita definitivo. È, dunque, comprensibile che chi acquista non voglia caricarsi di ulteriori spese, considerando che, in genere, l'acquisto di una casa rappresenta un investimento molto importante e oneroso.
Il costo della trascrizione immobiliare si compone delle seguenti voci di spesa:
Bisogna considerare che la trascrizione del preliminare fa, comunque, scattare il pagamento delle spese di registrazione. La differenza è che, quando si effettua la sola registrazione, l'acquirente si limita a pagare l'imposta di registro di 200 euro e un'imposta di bollo pari a 16 euro ogni quattro facciate. Spesso, accade che l'acquirente versi, al momento della stipula del compromesso, una caparra confirmatoria. In casi del genere, si paga un'imposta di registro dello 0,5% sull'importo della caparra e del 3% sull'importo dell'acconto sul prezzo di vendita finale.
Ricordiamo che, nel momento in cui verrà stipulato il definitivo atto notarile di compravendita, l'acquirente avrà diritto alla detrazione delle imposte già pagate in sede di registrazione.
Se, invece, il preliminare viene affidato al notaio allora cambiano i costi a carico dell'acquirente, ad eccezione dell'imposta di registro, la quale viene calcolata sempre secondo i parametri precedentemente descritti. Per l'imposta di bollo si paga, invece, una quota fissa pari a 155 euro. A ciò si aggiunge la tassa ipotecaria di 35 euro, oltre all'imposta ipotecaria di 200 euro.
Infine, bisognerà fare i conti con l'onorario richiesto dal notaio. In tal senso, non è possibile fornire indicazioni precise, in quanto ogni notaio è libero di proporre la cifra ritenuta più consona alle proprie competenze e alla complessità del lavoro da svolgere. Mediamente, il pubblico ufficiale potrebbe chiederti per un preliminare una cifra che oscilla tra i 700 e i 1.100 euro.
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