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Se hai richiesto un mutuo per acquistare casa, la banca non si limita a valutare la tua solidità economica: vuole anche essere certa che l’immobile offerto a garanzia sia regolare e privo di problemi. Per questo richiede al notaio la cosiddetta Relazione Notarile Preliminare (RNP), un documento fondamentale per procedere con l’erogazione del finanziamento.
La Relazione Notarile Preliminare (RNP) è un documento redatto dal notaio su incarico della banca, in cui vengono riportati tutti gli elementi principali riguardanti l’immobile oggetto del mutuo.
Serve a certificare la situazione giuridica dell’immobile e a garantire che non vi siano vincoli, ipoteche pregresse o irregolarità che possano compromettere la concessione del finanziamento.
La RNP ha una funzione di tutela per la banca: prima di concedere il mutuo, l’istituto di credito deve sapere se l’immobile che stai per acquistare:
In altre parole, rappresenta una perizia giuridica sull’immobile, complementare alla perizia tecnica svolta da un professionista incaricato dalla banca.
All’interno della Relazione Notarile Preliminare troviamo:
| Documento | A cosa serve |
| Atto di provenienza dell'immobile (rogito, donazione, successione) | Dimostra in che modo l’attuale proprietario ha acquisito l’immobile. |
| Visure catastali e ipotecarie | Consentono di verificare intestazioni, rendite catastali e presenza di ipoteche o vincoli. |
| Planimetria catastale | Descrive la distribuzione interna dell’immobile e deve corrispondere allo stato reale dello stesso. |
| Eventuali concessioni edilizie e documenti urbanistici | Servono a confermare la regolarità urbanistica e la legittimità delle costruzioni. |
| Documento d'identità, codice fiscale e stato civile | Necessari per identificare correttamente venditore e acquirente. |
| Certificato di destinazione urbanistica (per terreni) | Indica la destinazione urbanistica del lotto e i vincoli eventualmente presenti. |
Una volta redatta la RNP, il notaio la invia alla banca. Se l’esito è positivo, la banca procede con la concessione del mutuo. Del resto, dobbiamo considerare che si arriva generalmente alla Relazione Notarile Preliminare dopo che la banca ha già effettuato una valutazione approfondita sui tuoi requisiti creditizi e reddituali e ha già inviato un perito per la redazione della perizia.
Se invece emergono criticità (ipoteche, abusi edilizi, difetti di intestazione), l’erogazione del mutuo può essere sospesa o subordinata alla regolarizzazione delle difformità riscontrate.
Ecco una tabella che sintetizza i vari passaggi per arrivare all'erogazione del mutuo e che aiuta a comprendere in quale fase si inserisce la RNP.
| Fase | Chi interviene | Cosa succede |
| 1. Richiesta del mutuo | Mutuatario → Banca | L’acquirente presenta la domanda di mutuo e consegna la documentazione reddituale (buste paga, CUD, dichiarazione dei redditi, ecc.). |
| 2. Prima valutazione creditizia | Banca | La banca analizza la solvibilità del richiedente (storia creditizia, reddito, eventuali altri finanziamenti in corso). |
| 3. Perizia tecnica | Perito incaricato dalla Banca | Un tecnico valuta l’immobile dal punto di vista edilizio e ne stima il valore di mercato, per verificare che sia adeguato a garantire il mutuo richiesto. |
| 4. Relazione Notarile Preliminare (RNP) | Notaio | Il notaio, su richiesta della banca, verifica la regolarità giuridica dell’immobile (assenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli) e redige la RNP |
| 5. Delibera definitiva del mutuo | Banca | Se perizia e RNP sono favorevoli, la banca delibera l’erogazione del mutuo. |
| Rogito notarile ed erogazione del mutuo | Notaio + Banca | Al momento dell’atto di compravendita, la banca eroga il mutuo e l’acquirente diventa proprietario dell’immobile. |
I tempi variano in base alla complessità dell’immobile e alla reperibilità dei documenti. In genere, per un immobile residenziale standard, il notaio impiega tra 7 e 15 giorni lavorativi. Per immobili con passaggi di proprietà complessi o provenienti da successioni, i tempi possono allungarsi.
È sempre la banca a richiederla. È auspicabile che in questa fase tu abbia già scelto il notaio che dovrà poi occuparsi dell'atto di compravendita (rogito). Sarà, infatti, proprio il tuo notaio ad interfacciarsi con l'istituto di credito in vista della relazione di questo importantissimo documento. Se hai bisogno di un notaio puoi inviare una richiesta su Prezzinotaio.it, sito web che ti aiuta a trovare un notaio online in modo veloce.
Il costo è solitamente a carico dell’acquirente, che deve sostenere anche questa spesa tra quelle collegate al mutuo. Nulla vieta, però, che tra le parti possano essere raggiunti accordi differenti e che questa spesa possa, ad esempio, essere sostenuta direttamente dall'istituto di credito. Il venditore non viene, in alcun modo, coinvolto in questa operazione e, dunque, non potrà farsi carico del costo della RNP.
Sì, è obbligatoria in caso di mutuo: senza la RNP la banca non eroga il finanziamento.
I costi possono variare a seconda del notaio e della complessità delle verifiche, ma in media oscillano tra 200 e 500 euro.
Dipende dai tempi della banca e dall’istruttoria: se non emergono problemi, il rogito può essere fissato subito dopo l’approvazione definitiva del mutuo, quindi in 2-4 settimane dalla RNP. Ricordiamo che, il giorno del rogito, verranno stipulati due atti: atto di compravendita tra acquirente e venditore e atto di mutuo tra acquirente e istituto di credito.
Il compromesso rimane valido, ma potresti trovarti nell’impossibilità di ottenere il mutuo. In queste situazioni, è importante verificare se nel compromesso sono previste clausole sospensive legate alla concessione del mutuo: in loro assenza, rischi di dover comunque rispettare l’impegno all’acquisto. In caso contrario, potresti perdere la cifra versata a titolo di caparra.
Non esiste una scadenza formale. La visura, però, si basa su visure e verifiche aggiornate al momento della redazione. Pertanto, la banca può richiedere un aggiornamento se passa troppo tempo (di solito oltre 3-6 mesi) tra la RNP e il rogito.
No. La perizia bancaria è una valutazione tecnica ed economica svolta da un perito incaricato dalla banca che stabilisce il valore dell’immobile e la sua conformità edilizia. La RNP, invece, è una verifica giuridica effettuata dal notaio, finalizzata a certificare la regolarità legale e la commerciabilità dell’immobile.
Sì, se riscontra irregolarità insanabili o se mancano i documenti necessari per le verifiche il notaio può rifiutarsi di redigere o completare la RNP. In tal caso, la banca non potrà procedere con l’erogazione del mutuo.
Sì. La relazione notarile preliminare è richiesta anche in questi casi, poiché la banca vuole accertarsi che il bene sia effettivamente nella piena disponibilità del venditore. Anzi, per immobili provenienti da donazione o successione, le verifiche sono ancora più approfondite, data la possibilità di azioni legali da parte di eredi o aventi diritto.
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