Vendita a corpo e non a misura: cosa vuol dire?

All'interno di un atto notarile di compravendita spesso compare la seguente dicitura: vendita a corpo e non a misura. Ma cosa s'intende esattamente per questa espressione? È importante comprenderlo perché la presenza dell'una o dell'altra formula causa delle conseguenze anche sotto il profilo giuridico. Si parla di vendita a misura e vendita a corpo di un immobile agli articoli 1537 e 1538 del Codice Civile. Prosegui nella lettura per saperne di più su questo argomento.

Vendita a misura: significato

Se un immobile viene venduto a misura allora l'acquirente dovrà essere messo al corrente della misura precisa e del prezzo stabilito per ogni unità di misura. Il prezzo complessivo dell'immobile sarà, pertanto, il risultato della misura (superficie) dell'immobile che andrà moltiplicato per il prezzo dell'unità di misura. Ipotizziamo che tu stia per acquistare una casa di 130 metri quadri e che il prezzo al metro quadro sia pari a 1.800 €, il costo dell'immobile in questo caso sarà di 234.000 euro.

Quando un immobile viene venduto a misura, però, bisogna prestare attenzione ad alcuni aspetti. Potrebbero, infatti, emergere delle difformità tra la misura dichiarata all'interno dell'atto notarile di compravendita e la misura reale. Se la misura è inferiore rispetto a quella indicata nel contratto, l'acquirente avrebbe diritto ad una riduzione dell'importo da pagare o ad un rimborso della somma già versata.

Qualora, invece, la misura effettiva dovesse risultare maggiore rispetto a quella dichiarata, l'acquirente dovrà corrispondere al venditore un supplemento di prezzo. Se, però, l'eccedenza dovesse superare la ventesima parte della misura dichiarata (5% della superficie dell'immobile), l'acquirente potrebbe anche avvalersi del diritto di recesso, rinunciando di fatto all'acquisto dell'immobile.

Tornando all'esempio di prima, la ventesima parte di 130 mq è pari a 6,5 mq (130 : 20 = 6,5). Qualora la superficie reale dell'immobile risultasse, ad esempio, pari a 138 mq l'eccedenza sarebbe superiore a 6,5 mq (8 mq > 6,5 mq). Di conseguenza, l'acquirente potrebbe decidere di accettare l'eccedenza versando un supplemento pari a 14.400 € (8 mq × 1.800 € = 14.400) oppure avvalersi del recesso. Al contrario, se l'immobile avesse una superficie reale di 134 mq, l'eccedenza sarebbe inferiore a 6,5 mq e, dunque, l'acquirente dovrebbe necessariamente saldare questa differenza che risulterebbe pari a 7.200 € (4 mq x 1.800 € = 7.200).

Cosa s'intende per vendita a corpo?

Se in una proposta di acquisto viene indicato che "l'immobile si vende a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" allora vuol dire che il prezzo dell'edificio è stato valutato non in base alle misure bensì nella sua globalità. Può capitare che, anche in caso di vendita a corpo, la misura dell'immobile venga ugualmente indicata nel contratto di compravendita. Qualora, però, questa dovesse differire dalla misura reale non ci sarebbe alcuna variazione di prezzo per le parti, a patto sempre che la misura reale non superi la ventesima parte di quella dichiarata. Anche in questo caso l'esempio di prima tornerà utile.

Abbiamo, dunque, stabilito che la superficie dichiarata nel contratto sia pari a 130 mq. Ipotizziamo che l'immobile venga, comunque, messo in vendita alla cifra di 234.000 €. Se la superficie effettiva dell’immobile è entro il 5% in più o in meno rispetto a quella dichiarata (cioè tra 123,5 mq e 136,5 mq), non è dovuto alcun conguaglio. In questo caso, l’acquirente non può chiedere una riduzione e il venditore non può pretendere un aumento del prezzo.

Se la superficie è oltre il 5% in più o in meno rispetto a quella dichiarata allora vale ciò che abbiamo spiegato prima. Pertanto, in caso di superficie inferiore oltre il 5% sarà l'acquirente ad avere diritto alla riduzione del prezzo. Nel caso opposto, cioè di superficie reale dell'immobile superiore al 5% rispetto a quella dichiarata, allora il venditore potrà chiedere all'acquirente un'integrazione rispetto al prezzo precedentemente stabilito, tenendo comunque conto del valore al metro quadro concordato. In quest'ultimo caso, però, l'acquirente potrebbe comunque esercitare l'opzione del recesso.

Qual è la modalità di vendita più utilizzata?

Nella stragrande maggioranza dei casi, soprattutto per quanto concerne i fabbricati, si procede con la vendita a corpo, proprio per evitare le criticità tipiche delle vendite a misura. Per i terreni, invece, è più probabile che la vendita possa avvenire a misura.

Cosa fare in caso di dubbi?

Se in una proposta d'acquisto dovesse comparire un riferimento relativo alla modalità di vendita dell'immobile e se non ti fossero chiare le ricadute di una scelta rispetto all'altra puoi sempre rivolgerti ad un notaio. I notai, in quanto professionisti altamente competenti nel diritto immobiliare, saranno certamente in grado di rispondere alle tue domande e chiarire i tuoi dubbi.

In qualità di acquirente dell'immobile, non hai il potere di decidere se la compravendita debba avvenire a corpo o a misura. È, però, importante che tu sia a conoscenza delle conseguenze legate sia all'una che all'altra opzione. Questa è una delle ragioni per cui potrebbe essere conveniente stipulare dal notaio anche il preliminare o compromesso piuttosto che affidarsi ad una scrittura privata. La presenza di un notaio rappresenta sempre una garanzia più solida, soprattutto per chi acquista.

Se hai bisogno di una consulenza notarile sul tema delle vendite a corpo o a misura puoi inviare una richiesta su Prezzinotaio.it. Riceverai velocemente un preventivo gratuito e senza impegno. Dovrai solo indicare nella richiesta la tipologia di operazione che devi svolgere e la provincia in cui risiedi.