Calcola il preventivo
Quali sono le spese da affrontare quando si acquista una casa all'asta? Questa è una domanda che tantissimi utenti si pongono, in particolare coloro che stanno valutando la possibilità di acquistare un immobile attraverso il meccanismo delle aste giudiziarie. Si tratta di un mercato che, spesso, attrae in prima battuta investitori ma non è da escludere che la finalità dell'operazione immobiliare possa essere anche abitativa. In questo articolo andremo ad analizzare nel dettaglio i costi di cui è bene essere a conoscenza prima di decidere se partecipare o meno ad un'asta immobiliare.
Per poter partecipare ad un'asta immobiliare è necessario farsi carico di alcune spese, tra cui:
Ricordiamo che la cauzione va versata tramite assegno circolare o, in caso di asta telematica, attraverso un assegno bancario e che la stessa sarà restituita in caso di mancata aggiudicazione dell'asta. È altresì importante precisare che, quando l'asta è telematica, chi intende partecipare dovrà essere munito di PEC nonché di chiavetta per la firma digitale, con costi che si aggirano intorno ai 90-120 €.
Più complesso e articolato è, invece, il discorso relativo alle spese da sostenere successivamente all'aggiudicazione dell'asta. Cominciamo da quelle spese che la procedura stessa richiede. Contrariamente ad una tradizionale operazione immobiliare che pone a carico dell'acquirente le spese notarili (tasse + onorario del notaio), in caso di asta immobiliare sarà un giudice a sancire, tramite un decreto di trasferimento, il passaggio del bene al nuovo proprietario. Il vincitore del genere, in genere, ha 120 giorni di tempo per provvedere al pagamento del prezzo di aggiudicazione. A questo prezzo va, ovviamente, detratta la cauzione, versata prima della partecipazione all'asta.
È importante, però, distinguere tra esecuzioni immobiliari e procedure fallimentari, due modalità diverse di vendita giudiziaria. Le esecuzioni immobiliari riguardano beni messi all’asta a seguito del pignoramento da parte dei creditori (di solito banche) nei confronti di un privato o di un’azienda che non ha onorato i propri debiti. In questo caso, l'immobile viene venduto per recuperare quanto dovuto al creditore. Le procedure fallimentari, invece, sono la conseguenza del fallimento di un’azienda: gli immobili di proprietà dell’impresa fallita vengono messi in vendita dal tribunale, a tutela dei creditori.
Nel caso di esecuzioni immobiliari, l’acquirente non deve sostenere il costo della parcella del notaio. Ciò in quanto l’atto di trasferimento viene predisposto direttamente dal giudice, senza l’intervento del notaio. Vi è, però, un'eccezione da considerare. Ci riferiamo, in particolare, all'atto di mutuo. Nel caso in cui l'acquirente non dovesse disporre, in tutto o in parte, della cifra necessaria per la partecipazione all'asta, nulla vieterebbe di inoltrare domanda di mutuo a uno o più istituti di credito.
C'è da dire che non sempre le banche sono disposte a concedere mutui relativi ad immobili che sono all'asta. Tutto dipende dalle politiche di credito di ogni istituto e, in fin dei conti, tentar non costa nulla. Qualora, però, il riscontro fosse positivo, il mutuatario dovrà pagare le spese associate al finanziamento (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, polizza incendio e scoppio) nonché la parcella del notaio che si occuperà della stipula dell'atto di mutuo.
Diverso è il caso delle procedure fallimentari, per le quali, in seguito all’aggiudicazione dell’immobile, è necessario rivolgersi a un notaio. I costi notarili, in questo caso, comprendono:
Inoltre, se si acquista da un’impresa edile fallita o da una società, l'acquirente dovrà pagare l’IVA, in luogo dell’imposta di registro. Restano invariate le altre tasse immobiliari, cioè l'imposta ipotecaria (50 €) e quella catastale (50 €). Il calcolo delle imposte avviene secondo gli stessi parametri utilizzati per una classica compravendita immobiliare. Questo vuol dire che, in presenza dei requisiti richiesti dalla legge, è possibile pagare meno tasse in caso di prima casa (ad esempio l'imposta di registro è pari al 2% del valore catastale per le prime case e al 9% per le seconde case).
Potrebbe inoltre essere necessario sostenere le spese condominiali, a condizione che l'immobile faccia parte di un condominio. Sotto questo aspetto, la normativa lascia poco spazio ai dubbi: colui che subentra nei diritti di un condominio è obbligato al pagamento dei contributi che riguardano l'anno in corso nonché l'anno precedente a quello in cui è avvenuta l'aggiudicazione dell'immobile. Ovviamente, una situazione del genere si verificherebbe solo in caso di insolvenza da parte del vecchio proprietario dell'immobile.
Qualora l'immobile risultasse oggetto di abusi edilizi, questo vanno sanati, ose possibile, entro 120 giorni dal trasferimento della proprietà. Si tratta di circostanze che, in genere, si verificano in seguito alla realizzazione di una o più opere all'interno dell'immobile in assenza delle necessarie autorizzazioni oppure quando, successivamente alla costruzione dell'edificio, vengono effettuate delle modifiche senza inoltrare apposita richiesta all'ufficio tecnico del comune di competenza. Quando l'abuso viene considerato insanabile non resta altro che ripristinare lo stato dei luoghi cioè demolire le parti abusive.
In alcune circostanze potrebbe accadere che ad occuparsi della vendita all'asta di un immobile sia un professionista o una società esterna al tribunale. In casi del genere, il vincitore dell'asta dovrà pagare parte delle spese sostenute dal delegato alla vendita, limitatamente alle attività successive all’aggiudicazione o assegnazione e a quelle relative al trasferimento della proprietà.
L'importo richiesto, per legge, non potrà mai superare il 40% del prezzo di aggiudicazione. Tre gli scaglioni previsti per legge:
Per il primo scaglione l'importo è pari a 1.000 €, per il secondo è pari a 1.500 €, per il terzo è pari a 2.000 €. Infine, al professionista delegato spetta un rimborso forfettario delle spese generali in misura pari al 10% dell’importo del compenso.
Si tratta, in ogni caso, di spese che devono essere descritte nei documenti ufficiali relativi alla procedura di vendita all'asta dell'immobile.
Non sempre queste spese sono a carico dell'acquirente. Le spese per la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti potrebbero, però, essere addebitate al vincitore dell'asta in caso di procedure fallimentari. Anche in questo caso è bene prestare attenzione, in considerazione del fatto che la cancellazione di un'ipoteca legale o giudiziaria potrebbe avere un costo non proprio trascurabile.
CONTATTI
Fatti richiamare
Inserisci il tuo numero, ti richiameremo entro 4 ore lavorative:
Compila il Form: