Vendita con riserva di proprietà: cos'è, come funziona, costo atto notarile

• Cos'è la vendita con riserva di proprietà?
• Come funziona?
• Quali sono i pro e i contro?
• Quali sono gli aspetti fiscali da considerare?
• Qual è la durata massima di una vendita con riserva di proprietà?
• Quanto costa un atto notarile di vendita con riserva di proprietà?
• Domande Frequenti

Cos'è la vendita con riserva di proprietà?

La vendita con riserva di proprietà, anche detta patto di riservato dominio, è una particolare forma di compravendita disciplinata dal Codice Civile italiano, nella quale il venditore trasferisce subito all’acquirente il possesso e la disponibilità del bene, ma mantiene la proprietà fino al pagamento completo del prezzo.

In pratica l’acquirente può utilizzare l’immobile fin dal momento della stipula dell’atto, ma diventa proprietario solo dopo aver pagato l’ultima rata del prezzo concordato. Fino a quel momento il diritto di proprietà rimane formalmente in capo al venditore.

Questa formula viene utilizzata soprattutto quando il pagamento dell’immobile avviene in modo rateale, perché permette al venditore di avere una forma di tutela nel caso in cui l’acquirente non paghi tutte le rate previste dal contratto.

Dal punto di vista pratico, quindi, la vendita con riserva di proprietà rappresenta una via intermedia tra una vendita tradizionale e una vendita a rate, perché consente all’acquirente di entrare subito nell’immobile ma allo stesso tempo garantisce al venditore una maggiore sicurezza fino al saldo del prezzo.

Come funziona?

La vendita con riserva di proprietà viene utilizzata soprattutto quando l’acquirente ha bisogno di entrare subito nella disponibilità dell’immobile, ma non è ancora in grado di pagare l’intero prezzo in un’unica soluzione. In questo caso le parti possono concordare che il pagamento avvenga in modo rateale, mentre la proprietà rimane al venditore fino al saldo completo.

Con la firma dell’atto di vendita dinanzi al notaio, l’acquirente ottiene quindi il possesso e l’utilizzo dell’immobile, ma la proprietà resta formalmente al venditore fino al pagamento dell’ultima rata.

Uno degli aspetti centrali della vendita con riserva di proprietà riguarda proprio la tutela del venditore in caso di mancato pagamento. Se l’acquirente non paga le rate previste dal contratto, il venditore può:

• Chiedere la risoluzione del contratto;
• Richiedere la restituzione dell’immobile;
• Trattenere una parte delle somme ricevute come indennità per l’utilizzo del bene;
• Chiedere il risarcimento di eventuali danni.

Qualora l’acquirente non restituisca spontaneamente il bene, è ammessa la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria.

Quali sono i pro e i contro?

La vendita con riserva di proprietà può rappresentare una soluzione interessante sia per il venditore sia per l’acquirente, ma presenta anche alcuni aspetti critici che è importante conoscere. Per entrambe le parti la vendita con riserva di proprietà può offrire alcuni benefici. L'acquirente, grazie a questa formula, può:

• Utilizzare immediatamente l’immobile, senza dover attendere il pagamento totale;
• Pagare il prezzo in modo rateale, spesso senza ricorrere a un mutuo bancario;
• Iniziare subito a vivere la casa acquistata.

Invece, il venditore:

• Mantiene la proprietà dell’immobile fino al pagamento completo;
• Grazie a una modalità di pagamento più flessibile, ha maggiori chance di vendere l'immobile;
• Ha una tutela in caso di mancato pagamento da parte dell’acquirente.

Accanto ai vantaggi esistono però anche alcuni limiti e rischi.

Uno degli aspetti più rilevanti riguarda la tassazione: l’acquirente deve pagare le imposte di trasferimento dell’immobile già al momento della stipula del contratto, anche se il trasferimento della proprietà avviene solo dopo il pagamento dell’ultima rata.

Dal lato del venditore, invece, il principale svantaggio è la perdita della disponibilità materiale dell’immobile, che viene utilizzato dall’acquirente durante il periodo di pagamento rateale. Questo può comportare il rischio di deterioramento dell'immobile o, comunque, di un utilizzo non corretto.

Infine, se l’acquirente non rispetta il pagamento delle rate e non restituisce l’immobile spontaneamente, il venditore potrebbe essere costretto a rivolgersi al tribunale per ottenere la restituzione del bene, con tempi e costi legali non trascurabili.

Per questi motivi la vendita con riserva di proprietà può essere uno strumento utile, ma deve essere valutata con attenzione e soprattutto regolata con precisione nell’atto notarile.

Quali sono gli aspetti fiscali da considerare?

Dal punto di vista fiscale, la vendita con riserva di proprietà segue una regola molto chiara: le imposte sull’acquisto dell’immobile si pagano immediatamente al momento della stipula dell’atto, anche se la proprietà passerà all’acquirente solo dopo il pagamento dell’ultima rata.

In altre parole, per il fisco il trasferimento dell’immobile viene considerato come se fosse immediato, mentre dal punto di vista civilistico la proprietà resta al venditore fino al saldo del prezzo. Questa impostazione evita che il pagamento delle imposte venga rinviato nel tempo attraverso pagamenti rateali molto lunghi.

Acquisto da privato o da impresa senza IVA

Se l’immobile viene acquistato da un privato o da un’impresa che vende in esenzione IVA, si applica l’imposta di registro proporzionale, calcolata sul valore dell’immobile.

Acquisto da impresa con IVA

Se invece l’immobile viene acquistato da un’impresa che vende con applicazione dell’IVA, il regime fiscale cambia. In questo caso l’IVA viene pagata direttamente alla società venditrice, mentre le altre imposte vengono versate tramite il notaio al momento del rogito.

Qual è la durata massima di una vendita con riserva di proprietà?

La legge non stabilisce una durata massima rigida per la vendita con riserva di proprietà. In linea generale, infatti, le parti possono accordarsi liberamente sulla durata del pagamento rateale e sul termine entro cui l’acquirente dovrà versare l’intero prezzo dell’immobile.

Questo significa che venditore e acquirente possono definire nel contratto un piano di pagamento personalizzato, stabilendo il numero delle rate, la loro periodicità e la data entro cui dovrà essere pagata l’ultima rata. Nella prassi, però, si preferisce fare in modo che il pagamento completo avvenga entro un periodo relativamente breve, generalmente non superiore a cinque anni.

Stabilire un termine chiaro nel contratto è importante per definire con precisione quando la proprietà dell’immobile passerà definitivamente all’acquirente, cioè al momento del pagamento dell’ultima rata prevista.

Quanto costa un atto notarile di vendita con riserva di proprietà?

Il costo notarile di una vendita con riserva di proprietà è generalmente simile a quello di una normale compravendita immobiliare e dipende dai medesimi fattori:

• Valore dell’immobile;
• Imposte da versare;
• Eventuali agevolazioni fiscali (ad esempio prima casa);
• Complessità dell’operazione.

In molti casi, la parte più rilevante della spesa è rappresentata dalle imposte, mentre l’onorario del notaio costituisce solo una parte del costo totale dell’atto.

Domande frequenti

Chi paga l'IMU in caso di vendita con riserva di proprietà?

In caso di vendita con riserva di proprietà, l’IMU è generalmente a carico dell’acquirente, anche se la proprietà formale dell’immobile resta al venditore fino al pagamento dell’ultima rata. Questo perché l’acquirente ha già il possesso e l’utilizzo dell’immobile.

La vendita con riserva di proprietà viene trascritta nei registri immobiliari?

Sì, la vendita con riserva di proprietà viene trascritta nei registri immobiliari tramite l’atto notarile. La trascrizione serve a rendere l’accordo opponibile ai terzi e a garantire che la clausola di riserva della proprietà sia riconoscibile anche nei confronti di eventuali creditori.

Cosa significa vendita di immobile con riserva di proprietà?

La vendita di immobile con riserva di proprietà è una compravendita in cui l’acquirente entra subito nel possesso dell’immobile, ma la proprietà resta al venditore fino al pagamento completo del prezzo.