Diritto di Prelazione Immobiliare: cos'è e come funziona?

• Cos'è il diritto di prelazione su un immobile?
• Come funziona il diritto di prelazione su un immobile?
• Chi può esercitare il diritto di prelazione su un immobile?
• Cosa succede se non si rispetta il diritto di prelazione su un immobile?
• Come si rinuncia al diritto di prelazione per l'acquisto di un immobile?
• Domande frequenti sul diritto di prelazione immobiliare

Cos'è il diritto di prelazione su un immobile?

Il diritto di prelazione immobiliare è una tutela riconosciuta a determinati soggetti che consente loro di essere preferiti rispetto ad altri potenziali acquirenti di un immobile. In pratica, chi ha questo diritto può acquistare la casa o il terreno alle stesse condizioni pattuite con un terzo compratore.

Esistono due tipi di prelazione:

• Legale;
• Volontaria.

Come funziona il diritto di prelazione su un immobile?

La procedura che si mette in atto in caso di prelazione legale è sostanzialmente questa:

1. Il venditore deve notificare per iscritto al titolare della prelazione la volontà di vendere, indicando prezzo e condizioni;
2. Il titolare della prelazione ha un periodo di tempo limitato (in genere da 30 a 60 giorni) per esercitare il diritto;
3. Se accetta, l’immobile viene trasferito a lui; se rinuncia o non risponde, il venditore può procedere con altri acquirenti;
4. Se il venditore non rispetta la prelazione, il titolare può agire in giudizio per annullare la vendita o subentrare al compratore alle stesse condizioni (azione di riscatto).

Chi può esercitare il diritto di prelazione su un immobile?

È il nostro ordinamento giuridico a specificare i casi in cui è necessario tenere conto del diritto di prelazione:

Cosa succede se non si rispetta il diritto di prelazione su un immobile?

Se il diritto di prelazione su un immobile non viene rispettato la vendita può essere annullata o il titolare della prelazione può esercitare l’azione di riscatto, cioè subentrare all’acquirente. Inoltre, il venditore potrebbe essere condannato a risarcire alla controparte i danni nonché al pagamento delle spese legali. Ecco le dinamiche che potrebbero verificarsi in caso di mancato rispetto della prelazione:

Come si rinuncia al diritto di prelazione per l'acquisto di un immobile?

Il titolare può:

• Rinunciare formalmente per iscritto;
• Tacere oltre i termini previsti dalla legge: la mancata risposta equivale a rinuncia implicita.

Domande frequenti sul diritto di prelazione immobiliare

Qual è il prezzo di prelazione per un immobile ad uso abitativo?

È lo stesso prezzo stabilito dal venditore con il potenziale acquirente. Non è possibile chiedere un prezzo diverso o più basso.

Quando prescrive il diritto di prelazione su un immobile?

Dipende dal caso:

• Inquilini: 30 giorni dal ricevimento della proposta;
• Co-eredi: 60 giorni;
• Stato/enti pubblici: 60 giorni.

Decorsi questi termini, il diritto si considera prescritto.

Come si notifica il diritto di prelazione?

Serve una comunicazione scritta (lettera raccomandata o PEC) con indicazione chiara di:

• Intenzione di vendere;
• Prezzo richiesto;
• Condizioni della vendita.

Senza questa notifica, la vendita è a rischio di annullamento.

Quanto tempo ha l’inquilino per esercitare la prelazione dopo la notifica?

Dopo che il proprietario ha notificato all’inquilino l’intenzione di vendere l’immobile (con indicazione del prezzo e delle condizioni di vendita), l’inquilino ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione.

L’accettazione deve essere fatta per iscritto e comporta l’impegno a concludere l’acquisto alle stesse condizioni proposte dal proprietario. Se l’inquilino non risponde entro questo termine, il proprietario è libero di vendere l’immobile a terzi.

Quando un inquilino perde il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione non spetta sempre e ci sono diversi casi in cui l’inquilino non può esercitarlo, ad esempio:

• Se il contratto di locazione è scaduto e non è più in corso al momento della vendita;
• Se il locatore vende a un parente stretto (coniuge o parenti entro il secondo grado);
• Se l’immobile non è ad uso abitativo, ma destinato a finalità diverse (salvo casi specifici di attività commerciali);
• Se la vendita avviene all’interno di una procedura giudiziaria (ad esempio asta);
• Se il proprietario intende donare l’immobile o permutarlo, perché la prelazione riguarda solo la compravendita.

Inoltre, l’inquilino perde il diritto se non rispetta i termini o le modalità di esercizio (ad esempio se non risponde nei 60 giorni o non è in grado di pagare alle condizioni pattuite).

Come posso vendere la mia casa con il diritto di prelazione?

Se l’immobile è soggetto a diritto di prelazione (ad esempio perché occupato da un inquilino, parte di un terreno agricolo o di una comproprietà), il venditore deve:

• Notificare per iscritto al titolare della prelazione l’intenzione di vendere, indicando prezzo e condizioni;
• Attendere il termine di legge (generalmente 30 o 60 giorni, a seconda del caso);
• Procedere alla vendita.

Se il titolare esercita la prelazione, è quest'ultimo ad accaparrarsi il bene. In caso di rinuncia o di mancata risposta entro i termini, puoi vendere liberamente a terzi, alle medesime condizioni notificate al titolare del diritto.

Come posso far valere il diritto di prelazione?

Chi ha diritto alla prelazione deve:

• Rispondere entro i termini di legge alla notifica ricevuta, dichiarando per iscritto la volontà di acquistare;
• Concludere il contratto di compravendita entro i tempi concordati, rispettando tutte le condizioni proposte dal venditore;
• Agire legalmente, se necessario: se la vendita è stata fatta a un terzo senza rispettare la prelazione, puoi rivolgerti al giudice per chiedere l’annullamento della vendita o subentrare al posto del terzo acquirente.

Come acquistare una casa se non ho il diritto di prelazione?

In primis, dovrai prestare attenzione a eventuali diritti di prelazione pendenti, altrimenti rischi di perdere l’immobile anche dopo l’acquisto. Le soluzioni più sicure sono:

• Affidarsi a un notaio o avvocato per le verifiche preliminari (esistenza di locazioni, co-proprietari, vincoli agricoli o beni culturali);
• Richiedere la rinuncia scritta alla prelazione da parte del soggetto titolare, così da essere tutelato in caso di contestazioni;
• Attendere che scadano i termini previsti dalla legge per l'esercizio del diritto di prelazione.

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