Come si calcola l'imposta di successione sugli immobili? Aliquote e franchigia

• Cos'è l'imposta di successione sugli immobili?
• Aliquote e franchigie dell’imposta di successione
• Calcolo dell’imposta di successione sugli immobili
• Imposte ipotecaria e catastale sugli immobili ereditati
• Base imponibile: cosa si considera nel calcolo?
• Domande Frequenti

Cos'è l'imposta di successione sugli immobili?

L’imposta di successione sugli immobili è una tassa che potrebbe essere necessario pagare quando un bene immobile (come una casa, un terreno o un fabbricato) viene trasferito agli eredi a seguito della morte del proprietario. Si tratta di un’imposta che si applica nell’ambito della successione ereditaria, sia essa testamentaria (con testamento) oppure legittima (in assenza di testamento).

In presenza di immobili ereditati, gli eredi non devono sostenere soltanto l’imposta di successione, ma anche altre imposte collegate al trasferimento della proprietà, come l’imposta ipotecaria e catastale. L’importo complessivo da pagare dipende da diversi fattori, tra cui:

• Valore dell’immobile;
• Grado di parentela tra defunto ed erede;
• Eventuale applicazione di franchigie ed agevolazioni;
• Presenza dei requisiti “prima casa”.

È importante sottolineare che l’imposta di successione non si calcola sul valore di mercato dell’immobile, bensì sul valore dell’asse ereditario e, per alcune imposte accessorie, sul valore catastale. Comprendere queste differenze è fondamentale per stimare correttamente i costi legati alla successione immobiliare ed evitare errori nella dichiarazione di successione.

Aliquote e franchigie dell’imposta di successione

L’importo dell’imposta di successione varia in base al grado di parentela tra il defunto e l’erede. La normativa italiana prevede aliquote differenti e specifiche franchigie, cioè soglie entro le quali l’imposta non è dovuta. In presenza di franchigia, l’imposta si paga solo sulla parte di eredità che eccede la soglia prevista.

La franchigia rappresenta una soglia esente da imposta. Ad esempio:

• Se un figlio eredita un immobile del valore di 800.000 €, non paga imposta di successione;
• Se eredita 1.200.000 €, l’imposta del 4% si applica solo su 200.000 €.

Calcolo dell’imposta di successione sugli immobili

Per calcolare correttamente l’imposta di successione sugli immobili è necessario seguire alcuni passaggi logici. L’imposta non si applica automaticamente sul valore dell’immobile, ma sulla quota ereditaria netta spettante a ciascun beneficiario. Ecco i vari step:

• Determinare il valore dell’asse ereditario sommando il valore di tutti i beni ereditati (immobili, denaro, titoli, ecc.);
• Sottrarre eventuali debiti del defunto (mutui, finanziamenti e altri debiti riducono la base imponibile);
• Calcolare la quota spettante a ciascun erede (la divisione avviene secondo testamento o legge);
• Applicare la franchigia prevista (se la quota è inferiore alla franchigia, l’imposta non è dovuta);
• Applicare l’aliquota corrispondente (l’imposta si calcola solo sulla parte eccedente la franchigia).

Imposte ipotecaria e catastale sugli immobili ereditati

Oltre all’imposta di successione, chi eredita un immobile deve pagare anche l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, necessarie per registrare il trasferimento della proprietà nei registri immobiliari. Queste imposte si applicano anche quando non è dovuta l’imposta di successione, ad esempio grazie alle franchigie tra parenti stretti.

Le imposte ipotecaria e catastale non si calcolano sul valore di mercato, ma sul valore catastale, generalmente più basso. Questo rende il carico fiscale più contenuto rispetto al valore commerciale dell’immobile.

Base imponibile: cosa si considera nel calcolo?

La base imponibile è il valore sul quale vengono calcolate le imposte di successione. Non coincide semplicemente con il valore degli immobili ereditati, ma con il valore netto dell’intero asse ereditario.

Per determinare la base imponibile bisogna sommare immobili (valore catastale), conti correnti e depositi bancari, titoli e investimenti, veicoli e beni mobili registrati, quote societarie ed eventuali crediti del defunto e sottrarre debiti del defunto documentati, mutui residui sugli immobili, spese mediche sostenute prima del decesso, spese funerarie (entro i limiti di legge). Il risultato è il valore netto dell’eredità, su cui si applicano aliquote e franchigie.

Esempio pratico di calcolo successione immobiliare

Vediamo attraverso un semplice esempio come avviene il calcolo dell'imposta di successione. Poniamo che un figlio erediti dal padre un appartamento con rendita catastale pari a 92.400 €, un conto corrente con 50.000 € ma anche debiti per un importo totale pari a 10.000 €. La base imponibile in questo caso sarebbe pari a 132.400 €. Essendo, in tal caso, la base imponibile inferiore alla franchigia, l'imposta di successione non è dovuta. Poiché l'abitazione ereditata coincide con la prima casa dell'erede, saranno dovute le imposte ipotecaria e catastale per un valore totale pari a 400 €.

Domande frequenti

Come si calcola l’imposta di successione su un immobile?

Si calcola applicando l’aliquota prevista in base al grado di parentela sul valore della quota ereditata che supera la franchigia. A questa si aggiungono l’imposta ipotecaria e catastale sull’immobile.

Quanto si paga di imposta di successione sulla prima casa?

Non esiste un’imposta di successione specifica per la prima casa: si applicano le aliquote ordinarie. Tuttavia, se sussistono i requisiti prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono ridotte a 200 € ciascuna.

Si paga l’imposta di successione tra genitori e figli?

Sì, ma solo sulla parte di eredità che supera la franchigia di 1.000.000 € per ciascun figlio. Se il valore ereditato è inferiore, non si paga alcuna imposta di successione.

Quali imposte si pagano sugli immobili ereditati?

Sugli immobili ereditati si pagano: imposta di successione (se dovuta), imposta ipotecaria e imposta catastale.

Entro quando si paga l’imposta di successione?

L’imposta si paga dopo la presentazione della dichiarazione di successione, che deve essere inviata entro 12 mesi dalla data del decesso.